Как 2022-й, так и 2023-й годы отмечен самым крупным изменением в кредитно-денежной политике Европейского центрального банка (ЕЦБ) за последние 5 лет. Это, как можно догадаться, связано с повышением процентных ставок. Последнее увеличение поставило 50 базисных пунктов. Это меньше изначальных 75 пунктов и заставило многих начать строить надежды на прекращение роста ставок, однако представители ЕЦБ твердо заявили о том, что продолжат увеличивать ключевой показатель и в 2023 году. Возможно некоторые повышения опустятся до 25 пунктов, но процесс не остановится.
Однако не стоит забывать, что 2022 год стал «золотым периодом» для Испанского рынка, отметившись лучшими показателями, сразу по нескольким направлениям рынка, с 2007 года. Более 600 000 проданных объектов жилья на конец года, рекордные показатели роста цен, стоимости каждой отдельной сделки, популярности у иностранной аудитории. Последняя облюбовала Испанию не только за экономическую стабильно местного рынка недвижимости, но и за комфорт самого жилья. Но именно такой рост может сыграть злую шутку с испанским рынков, ведь чем выше ты взберешься — тем дольше и больнее падать.
От 2023 года ожидается снижение объема продаж сразу на 12%. Процесс спада не будет резким и катастрофическим, он будет плавным, но уверенным. Инфляция сохраняется, доходы населения падают, бизнес срезает свои расходы, ставки на кредитование, в том числе и ипотечное, растут, формируется глобальный кризис продовольствия, энергоносителей, рабочей силы, стройматериалов. Пока что местный рынок противостоит ударам глобальной рецессии за счет обильного спроса со стороны состоятельных иностранных покупателей, туристов и бизнеса, но и этот ресурс не безграничен.
На рынке наблюдается смена циклом и мы можем наблюдать изменения во всех аспектах рынка, в том числе ипотечном. Около 75% операций по ипотеке были заключены на основе фиксированной ставки. Это крайне заметное изменение за прошедшее десятилетие. Так, в 2012 году займы с фиксированными ставками составляли долю лишь в 6% от всего количество открытым ипотечных займов. Разумеется изменение тренда не случилось за год, однако именно 2021–22 года стали переломными, учитывая самый высокий рост ипотечных ставок с 2000 года и самый быстрый рост индекса Euribor за последние 6 лет. Стоит напомнить, что до начала прошлого года индекс находился в отрицательной зоне, на исторических минимумах.
В общем и целом необходимо ожидать заметного сокращения потребительского спроса в 2023 году. И ввиду этого стоит рассмотреть ситуацию с ценами. Вопреки прогнозам ЕЦБ, эксперты портала Fotocasa считают, что такого крупного падения цен ожидать не стоит. Рынок еще должно будет поддерживаться как скрытым спросом, так и иностранными покупателями. Колебания в ценах будут наблюдаться, но в небольшом объеме и процесс будет сильно зависим от конкретных региональных особенностей испанских рынков жилья. Основная корректировка цен, по мнению Fotocasa, придется на вторую половину текущего года.
С уверенностью можно сказать, что рынок новостроек сохранит тренд роста цен в 2023 году. Бум в этом сегменте, начавшийся после окончания острой фазы пандемии, не показывает заметных признаков замедления. Спрос, особенно международный, на новое жилье в Испании стабильно растет. Впрочем это может оказаться проблемой в среднесрочной перспективе, что будет связано с непозволительно высоким ростом цен на такое предложение. Ко всем экономическим причинам, указанным ранее, которые повлияют на первичный рынок жилья, необходимо добавить и достаточно низкие темпы строительства новых объектов. Дефицит на этом рынке не исчезнет в ближайшие года, а может лишь усугубиться. В этом дефиците большую роль играет и малая доступность земельных участков под застройку, что связано уже с политикой испанских властей.