Ветра перемен проносятся по рынку недвижимости Испании. Хотя 2022 год завершился великолепными показателями для рынка, в продажах, вырученных средствах, объемах привлеченных инвестиций и спроса, 2023 год готовит сектору недвижимости сразу ряд испытаний. Стагнация и рецессия рассматриваются большинство экспертов как неминуемая перспектива для рынка, одним из ключевых факторов которой являются растущие ставки на ипотечное кредитование.
Что же в данной ситуации делать обычным покупателям? Ставки на кредитование не прекратят своего роста как минимум до 2024 года. Покупка жилья сегодня, на пике цен, обойдется в крупную сумму, однако при возможности открыть менее обременяющий ипотечный займ. С другой стороны можно дождаться некоторого падения цен в ближайшие 12 месяцев, но столкнуться с необходимостью прибегать к кредитам по очень высоким ставкам в случае, если собственных средств на покупку нового жилья не хватает.
О текущем моменте
Прежде всего, потенциальному покупателю желательно знать, какова текущая ситуация на рынке, чтобы не принимать решение вслепую. Согласно последним данным Генерального совета нотариусов Испании, средняя цена на испанскую жилую недвижимость все еще растет, хотя крайне слабыми темпами. Еще в октябре увеличение в годовом выражении составило всего 2,6%, а количество сделок по продаже недвижимости уже упало на 4,9%. Подобный тренд зафиксировали и в конце 2022 года.
Кредитное финансирование покупки становится все дороже и растущие цены отталкивают все большее количество покупателей от рынка. Во много современный рынок жилья в Испании живет за счет иностранного спроса. Вновь по данным Генерального совета нотариусов, количество кредитов, открытых еще в октябре на покупку домов и апартаментов, снизилось на 4,8% в годовом выражении.
Стоимость ипотечных займов
По данным Банка Испании, в январе 2022 года средний процент на ипотечные займы составлял 1,54% годовых, а уже в ноябре он вырос до 2,85%. Увеличение связано с политикой Европейского центрального банка (ЕЦБ), направленной на повышение процентных ставок на кредитование для потенциального снижения потребительского спроса и ослабления инфляции. Растущие ставки сказываются на индексе Euribor, который в прошлом годы поднялся с -0,47% до 3,01% в отношении займов с плавающей ставкой, а уже сам индекс сказывается на реальных кредитных предложениях от банков и других финансовых организаций.
Прогнозы на 2023 год
Чтобы оценить, что лучше, купить дом сейчас или подождать, необходимо учитывать не только сложившуюся ситуацию, но и перспективы ее развития. По прогнозам портала HelpMyCash, индекс Euribor продолжит расти в 2023 году, так как Европейский центральный банк (ЕЦБ) будет вынужден поддерживать ставки на высоком уровне, чтобы сдержать высокую инфляцию в еврозоне. Аналитики портала указывают, что ставка может достичь 3,5% и даже 4% уже к середине лета.
О важности оценки разных сценариев
Имея на руках эти данные, потенциальный покупатель может смоделировать различные сценарии, чтобы оценить, стоит ли спешить или лучше подождать. Например, если предположить потенциальную цену недвижимости в 200 000 евро (прим. по текущим ценам), то при открытии ипотечного займа, который покроет максимум 80% от указанной суммы, заемщик может получить фиксированную ставку в 3% и срок погашения в 30 лет. В этом случае сделка обойдется общей суммой в районе 302 840 евро, если добавить проценты и учесть расходы связанные с самой покупкой.
В настоящее время невозможно определить реальные объемы подорожания ипотечных займов на жилье в текущем и следующем годах. По этой причине HelpMyCash советует потенциальным покупателям крайне тщательно просчитывать имеющиеся сценарии и акцентировать внимание не столько на более выгодных, сколько на более вероятных. Большое внимание стоит уделять динамике конкретных локальных рынков, в которых покупка должны быть осуществлена, так как очевидно нельзя уравнивать возможности на рынке жилья Барселоны и, например. Сории.