С 2007 года на рынке недвижимости Испании не было настолько рекордного года, как в 2022-й. В прошлом году было продано более 650 000 жилых объектов. Однако последний месяц года показал одну любопытную тенденцию. Во-первых, «бум» спроса скорее всего подходит к концу и, во-вторых, первичное жилье может отойти на второй план, уступив вторичному рынку.
По оценкам экспертов из Fotocasa, в 2023 году будет продано на 15% меньше объектов жилой недвижимость из-за роста цен, повышения процентных ставок, ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов и уменьшения доходов и сбережений испанских домохозяйств.
Их предположения основаны на том факте, что в течение декабря продажи жилья упали сразу на 21,3%, если полагаться на данные Национального института статистики Испании (INE). Несмотря на то, что рынок вновь подхватил рост в январе-феврале 2023 года, настолько резкий месячный спад нельзя просто игнорировать. Сложившаяся экономическая ситуация постепенно отнимает силы у рынка, что и приводит к таким неожиданным и резким «сбоям».
Мария Матос, директор по исследованиям в Fotocasa, объяснила: «В декабре наблюдалось значительное замедление [продаж жилья]. При этом эти сделки были заключены еще в сентябре и октябре прошлого года, так как на полное оформление транзакции обычно уходит от 60 до 90 дней».
В 2021 году ситуация была противоположной. Тогда под конец года было отмечено 530 000 сделок по недвижимости вторичного рынка, что было ростом на 18% к показателям 2020-го. Новая недвижимость отчиталась о 115 000 закрытых сделках и годовом росте на 2%. Декабрь 2021-го был тогда очередным месяцем роста в длинном процессе восстановления рынка. Прошедший декабрь стал месяцем резкого спада и его результаты — отложенный эффект более ранней активности рынка.
В 2023 году многие эксперты ожидают еще большего спада рынка, особенно во второй половине года. Хотя падение не будет резким. Речь скорее о планомерном замедлении, поддерживаемом уменьшением покупательской базы. При этом большая часть покупателей переходит на вторичный рынок из-за дефицита нового строительства и исключительно высоких цен на такое предложение. Тем не менее, пока что, же рынок все еще старается расти, первые месяцы показывают новые уровни цен и продаж и это может создать ложную картину «чистого горизонта» для рынка.
После 10 кварталов роста подряд конец 2022 года стал первым случаем падения. По регионам можно отметить особенно большое снижение в Эстремадуре (-9,9%), Ла-Риохе (-6,7%) и на Канарских островах (-5,6%). Выросли в конце года только пять направлений: Балеарские острова (5,7%), Мурсия (4,5%), Андалусия (1,4%), Баскония (1,4%) и Арагон (1,2%).
Стоит отметить, что коррекция цен на жилье не рассматривается экспертами как нечто негативное. Здоровая коррекция всегда нужна для сохранения стабильного функционирования сектора. Негативным падение является только тогда, когда все безопасные окна коррекции уже пройдены и впереди только резкий коллапс. Так как пессимистический прогноз на начало года не сбылся, то вероятно испанской недвижимости предстоит более плавный вход в фазу умеренного, стабильного развития.