Находится ли мировой рынок жилой недвижимости сегодня в «поворотной точке»? Если посмотреть на последние заявления Международного валютного фонда (МВФ), похоже, что никакого четкого представления о ситуации не имеет даже он. Если обратить внимание на последний отчет организации о степени стабильности глобальной финансовой системы, то можно узнать только то, что эксперты рассматривают сектор недвижимости, после пандемии, как огромные американские горки.
Пандемическое затишье сменилось крайне активным восстановительным ростом, но теперь, на фоне изменения финансовой политики центральных банков разных стран из-за инфляции, похоже, что не за горами новое падение и охлаждение рынка. Как далеко может зайти это падение? В докладе указывают на прогнозную модель, которая допускает пике цен до 23,5%. Впрочем, это наихудший возможный вариант для развивающихся стран. Наихудший вариант для развитых допускает 10,6%, но есть надежды ожидать более мягкого развития событий.
Согласно экспертам, для катастрофического развития событий существует целый ряд уже сформировавшихся факторов. Например — перегрев рынка. Цены на недвижимость стремительно растут и в некоторых странах, после пандемии, они выросли уже более чем на 20%. Турция, Новая Зеландия, Австралия и Нидерланды уже находятся в критической точке по этому показателю. Однако США, Южная Корея, Португалия, Канада и Германия не сильно отстают от четверки «лидеров».
Испания находится в нижней части данного списка с довольно скромным ростом относительно приведенных выше стран. Тем не менее, описанное движение рынка было последовательным во всем мире, чему способствовало намного более быстрое, чем ожидалось, экономическое восстановление глобальной экономики при сохранении проблем с цепочками поставок. Цены растут от спроса, цены растут от отсутствия нового строительства, а последнее происходит из-за дефицитов стройматериалов, рабочей силы и кризиса энергоносителей. Соотношение цен на жилье к доходу покупателей уже достигло высочайшего уровня за последние два десятилетия.
Один из графиков в докладе показывает как ухудшалась ситуация с доступностью жилья для широкого потребителя. При анализе цен на жилую недвижимости в сравнении с доходами домохозяйств, 16 из 25 стран в выборке отметили пик дисбаланса, которого их рынки не видели с 2000 года. В самом худшем положении находятся: Новая Зеландия, Португалия, Люксембург и Канада. Испания входит в десятку стран с наименее доступным жильем, хотя относительные показатели к 2000 году у страны лучше.
Еще одним фактором является монетарная и фискальная политика центральных банков на фоне инфляции. После острой фазы Великой рецессии (2008 год) процентные ставки на кредитование стабильно поддерживались на низком уровне, особенно в еврозоне. За более чем десятилетие такого существования, рынки кардинально перестроились, чтобы наиболее эффективно использовать благоприятные финансовые условия.
Однако после пандемии банки и правительства стран столкнулись сразу с рядом глобальных проблем, что потребовало от них снижать объемы потребления населения, в том числе за счет повышение стоимости заемных средств. Пока неизвестны реальные последствия и польза от принятой политики, но уже очевидно, что рынки были к такому развитию событий не готовы.
Особенно ситуация усугубилась ввиду резкой противоположности текущей политики и политики в период пандемии. Чтобы поддержать экономики своих стран в 2020–21 годах, центральные банки снижали ставки до исторических минимумов, даже до отрицательных показателей, вместе с тем выпуская огромное количество новых денежных средств в обращение. Однако уже в 2022 году поступление новой валюты резко сократилось, а ключевые ставки начали подниматься каждые несколько месяцев.