Амансио Ортега, основатель известной ритейл-компании Zara и самый богатый человек Испании, в прошлом году расширил свой общий портфель активов на рынке коммерческой недвижимости, приобретя не менее 10 объектов в Северной Америке и Великобритании на сумму более 2 миллиардов долларов США.
Согласно отчету Knight Frank «Wealth Report 2023», Ортега является не единственным сверхбогатым инвестором, который пользуется сжимающими рынками недвижимости по миру, чтобы приобрести перспективные активы. Множество частных инвесторов и международных фондов сегодня активно смотрят на все рынки, выискивая выгодные предложения с потенциалом для роста.
Во время пандемии самым слабым сектором оказался сегмент рынка, связанный с коммерческой недвижимостью. Когда коронавирус начал отступать, стало понятно, что в скорости компании начнут активно возвращаться к обычному режиму работы, уходя от схемы удаленной занятости. Им понадобятся коммерческие объекты, новые и старые, стремительно образуется колоссальный спрос, который потянет цены вверх.
Понимая это инвесторы начали активно скупать коммерческие объекты с расчетом на будущую прибыль. Сегодня же, на фоне инфляции, растущих процентных ставок и множества иных кризисов в глобальной экономике, мы видим, что уже жилая недвижимость начинает ослабевать как рынок. Она только в начале этого пути, ей еще предстоит упасть, чтобы подняться вновь. Однако уже сейчас многие состоятельные инвесторы и компании начинают строить инвестиционные планы на такие активы.
Впрочем не все виды инвесторов смотрят на происходящие события с одинаковым энтузиазмом. На примере коммерческой недвижимости в США можно легко заметить, что институциональные инвесторы, банки прежде всего, даже сократили доли своих активов на рынках офисов, логистических объектов и жилья под аренду. Сейчас все их активы в по стоимости не превышают 1,1 триллионов долларов. Причина для таких инвесторов кроется в растущих процентных ставках, которая приводит к дефолтам.
Банки, растущие процентные ставки и дефолты вообще создают сегодня интересную ситуацию. Свежий пример с американским Silicon Valley Bank обанкротился именно из-за ипотечных бондов, которые стали источником убытков из-за поднявшейся ключевой ставки. В общем и целом, такие инвестиции в слабые рынки — занятие не для каждого. Сверхбогатые частные инвесторы имеют наибольшую свободу, так как они имеют минимальное число сторон, перед которым им нужно отчитываться. Если они имеют такую необходимость вообще.
Состоятельные частные лица, семейные инвестиционные предприятия и частные компании находятся в лучшей позиции, так как обременены меньшим количеством обязательств и могут позволить себе строить более длинные инвестиционные горизонты. В прошлом году такие вкладчики потратили в общей сложно 455 миллиардов долларов на коммерческую недвижимость на мировом рынке, став самой активной категорией инвесторов.
Банк или инвестиционный фонд в свою очередь работают квартальными и годовыми отрезками. Они не могут, например, просто купить ипотечные бонды на 10 лет и держать их при себе до погашения. Ровно также, как не могут они и годами зарабатывать на аренде жилых или коммерческих объектов. Их средства - это депозиты вкладчиков, которые всегда должны быть готовы для вывода.
Впрочем, нельзя отрицать тот факт, что даже сверхбогатые люди, в среднем, начали тратить меньше на инвестиции. Отложенный спрос после отступления COVID-19 выразился в исключительно хороших показателей для мировых рынков недвижимости в 2021 году. Однако начал постепенно спадать к концу 2022-го, упав в итоге на 8%. С другой стороны вклады от институциональных инвесторов сократились в объеме на 28 за тот же период.
Имеет смысл говорить о том, что дальнейшее усиление роли сверхбогатых частых инвесторов будет происходить не за счет увеличения их количества на рынках недвижимости, а за счет энтузиазма тех лиц, которые конкретно заинтересованы в расширении своих портфелей.
Пример с 86-летним Амансио Ортега, о котором шла речь в начале, наглядно иллюстрирует о чем идет речь. В декабре прошлого года он приобрел роскошную жилую высотку в Сиэтле примерно за 300 миллионов долларов. А за весь год купил 5 логистических центров в США на сумму в 700 миллионов долларов. Состояние Ортеги насчитывает около 63,5 миллиардов долларов, он имеет контрольный пакет акций Inditex SA, владелицы Zara.
В тоже время институциональные инвесторы скорее всего продолжат терять интерес к недвижимости.