Жилье — это право всех испанцев, что гордо указано и в Конституции страны: «Все граждане испании имеют право на достойное жилье». Тем не менее, нынешняя ситуация с исключительно высокими ценами на жилую недвижимость в стране наглядно демонстрирует, что хорошие идеи, изложенные на бумаги, не редко только на бумаге и остаются. Жилье в Испании сегодня — не право, а роскошь и доступная в основном иностранцам.
Все это связано с разными факторами, но в конечном итоге мы имеем неизбежные тенденции роста цен и падающих доходов населения. Особенно в последние пару лет. Грозящая миру экономическая рецессия и создаваемые ею риски для испанской экономики не добавляют оптимизма, равно как и инфляция с растущими процентными ставками на кредитование. Но как испанский рынок жилья пришел к такому состоянию? Как от бума середины 00-х ситуация пришла к текущему моменту? Об этом нам расскажут данные от портала по недвижимости Fotocasa.
От экономического бума 2005-го до кризиса 2008-го
Экономический бум и последний расцвет доступного рынка жилья в Испании пришелся на 2005 год. В то время средняя цена квадратного метра типичного апартамента находилась, примерно, на уровне 2 400 евро, то есть объект площадью 80 квадратных метров мог обойтись покупателю суммой в районе 192 000 евро.
Бум недвижимости и ипотечного кредитование наблюдался по всему миру. Он заставил множество людей и компаний делать рискованные решения, решения ради прибылей, которые делать не стоило. За все, в итоге, пришлось заплатить и, как это обычно бывает, платили рядовые потребители. Да, речь идет о кризисе конца 00-х годов, Великой рецессии, официально начавшейся с краха банка Lehman Brothers, четвертого по величине банка США на тот момент.
Мировая экономика стремительно рухнула в рецессию. Резко выросла безработица, лопнул «пузырь» на рынке жилья и ипотеки, упали рынки, начались банкротства. Государство начало печатать деньги или расплачиваться бюджетными средствами за безрассудство банков, так как цена их падения была слишком высока. Даже после окончания острой фазы того кризиса в начале 2010-х годов, его отголоски были слышны вплоть до сегодняшних дней. Во многом, текущие мировые проблемы являются подавленными, но нерешенными проблемами 2008-го.
Отрицательный Euribor в 2016-м
В Испании острая фаза кризиса продолжалась почти 10 лет. Лопнувший «пузырь» на рынке недвижимости привел к стремительному падению цен. Средняя стоимость квадратного метра, по данным индекса Fotocasa, снизилась до 1 623 евро к 2016 году. Жилье площадью 80 квадратных метров могло уйти покупателю едва ли за 130 000 евро. Низкие цены стали результатом низкого спроса на жилье, которое было связано с малыми финансовыми возможностями испанских домохозяйства. Для решения данных проблем, стимуляции потребления и роста экономики, ставка Euribor была опущена ниже нуля. По сути, заемные деньги стали практически бесплатными.
Новый спрос привел к росту объемов нового строительства и вскоре на рынок начали поступать все новые и новые объекты жилья, создавая большое предложение и удерживая цены в доступном диапазоне. Низкие процентные ставки сохранились и в начале 2020-х годов, выступив средством поддержания экономики на фоне разгоревшейся пандемии.
Пандемия COVID-19
В конце 2019 и начале 2020 года по миру неожиданно ударила новая пандемия. COVID-19 стал беспрецедентным событием для мира, неожиданными сам по себе, но все же не совсем неожиданным для рынков. За годы до этого экономисты разных стран указывали на шаткое положение мировой экономики и опасности, которые могут принести внезапные «черные лебеди» вроде пандемии.
Так или иначе, экономика оказалась под серьезным ударом, регуляторам пришлось еще сильнее нажать на печатный станок и сбить ключевую ставку до рекордных минимумов. Иначе говоря, занимая деньги у будущего, регуляторы и правительства заливали деньгами экономику текущего дня.
В 2019 году средняя цена апартамента в Испании составляла 1 875 евро за квадратный метр. В 2020 году она снизилась до 1 840 евро. Объект площадью 80 квадратных метров подешевел до почти 147 300 евро. Многолетние низкие цены закончились в 2021 году, когда острая фаза пандемии спала, экономика получила старт восстановления с низкой базы, огромный накопленный спрос и средства выплеснулись на рынок.
Прежде всего средства богатейших людей планеты, которые уже пару лет не могли их потратить ни на что, на что они привыкли тратить обычно. Иностранцы и испанцы побежали покупать новое жилье, увеличивая спрос, сокращая предложение и толкая цены все выше и выше. В конечном итоге испанские покупатели потратили все свои деньги, но иностранные инвесторы и экспаты только набирали обороты в покупках. Особенно увеличились они в 2022 году, когда на горизонте замаячила рецессия и для многих недвижимость стала еще и спасательным кругом для сбережений.
Согласно данным INE, с 2016 по 2021 год среднемесячная заработная плата испанцев выросла на 11,11%, однако рост в 2022 году значительно замедлился. При этом инфляция только набрала обороты, начав стремительно обесценивать отмеченный рост доходов испанских домохозяйств. При этом доход этот все равно отставал на 3-4% от роста цен на покупку жилья и отрыв это в последние три года только увеличивался. Так, цена квадратного метра жилой недвижимости с 2021 по 2023 год выросла на 10,04%, с 1873 до 2 061 евро.
