Конгресс депутатов, нижняя палата испанского парламента, закончила обсуждение и проголосовала за утверждения нового «Закона о жилье». С его помощью правительство сможет по своему усмотрению контролировать рынок аренды и цены на нем.
Принятие этого закона оказалось крайне важным ввиду беспрецедентного роста цен на покупку и аренду жилья в стране, что отрезало миллионы людей от возможности приобрести собственную крышу над головой. Так как рынок не смог самостоятельно решить эту проблемы, государство решило самостоятельно вмешаться, понимая масштаб кризиса, перед которым столкнулась страна.
Застройщики, консультанты по недвижимости, инвестиционные фонды, а также Банк Испании предупредили, что новый закон может привести к результатам, противоположным тем, которых планирует достигнуть правительство. Однако перед лицом не только национального кризиса жилищного фонда, но и мирового экономического кризиса, альтернатив «Закону» никто предложить не может.
Тем не менее, имеется достаточно критиков как со стороны бизнеса строительного сектора, так и со стороны некоторых оппозиционных политических организаций, причем как от левого крыла, так и от правого. Даже со стороны главных сторонников закона, включая партии левого крыла Podemos и PSOE, все еще остаются разногласия, особенно по вопросу регулирования рынка арендного туристического жилья.
И все же закон был предложен коалицией партий и получил одобрение от всех государственных институтов. Голосование по закону в нижней палате являлось последним шагом перед его передачей в сенат. Одобрение в сенате также было получено и новые регуляции вступили в силу 18 мая 2023 года.
В числе положений нового закона:
- Арендодатели не смогут выселять арендаторов из уязвимых слоев населения без предварительной договоренности и/или арбитража;
- Сохраняется ограничение в 2% на повышение арендной платы в 2023 году и ограничение в 3% в 2024 году;
- Будет создан новый базовый индекс в дополнение к ИПЦ для отслеживания национального рынка жилья.
Пабло Эрнандес де Кос, глава Банка Испании, заявил: «В конечном итоге [новый закон] может иметь эффект, прямо противоположный задуманному», — ссылаясь на имеющиеся у ЦБ эмпирические данные и некоторые опасения от необдуманных решений правительства. Он добавил: «Решая проблему в краткосрочной перспективе, в среднесрочном и долгосрочном измерении закон может он может оказать негативное влияние на объем предложения рынка, что усугубит дефицит и приведет к большему росту цен — итогу, противоположному желаемому».
Ассоциация застройщиков Испании заявила до принятия закона, что он гарантированно повлияет на темпы строительства нового жилья как для продажи, так и для сдачи в аренду, называя меру «недальновидной и контрпродуктивной». И все же не стоит игнорировать, что основная идея закона — развязать руки государственным регуляторам в контроле кризисного рынка. И история показывает, что обычно только государство, принимающее радикальные меры, способно как-либо разрешить проблемы кризисного рынка. В конце концов, именно действия правительства спасли испанский рынок в 2007–08 годах.
Ассоциация консультантов по недвижимости (ACI), представляющая крупнейшие фирмы сектора, включая CBRE, JLL, BNP Paribas Real Estate и Colliers, утверждает, что новое постановление ставит Испанию в явно невыгодное положение по сравнению с другими странами по инвестиционной привлекательности, так как международный инвестор обычно предпочитает страны с низкой степени вмешательства государства. Впрочем такие примеры, как Дубай, указывают на возможность успешного развития регулируемого рынка.
Ассоциация собственников жилья Испании (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler), которая представляет некоторые из крупнейших инвестиционных фондов в секторе недвижимости, такие как Blackstone, в прошлом месяце представила 2000 жалоб от собственников в Министерство транспорта, мобильности и городского развития с требованием компенсации от государства за финансовый ущерб, нанесенный ограничением в 2% на годовое увеличение ставок аренды в 2022 году. Такая же планка установлена и для 2023-го.