В текущий момент мало у кого остаются сомнения о наступлении новой рецессии в глобальной экономике. Множество состоятельных лиц, инвесторов, компаний находится в активном поиске «тихих бухт» для своих сбережений. В ход идут различные активы, в том числе недвижимость. Однако что делать тем, кто хочет приобрести жилье сугубо для своего пользования? Хорошее ли сейчас время, о каких вещах следовало бы знать?
На сегодняшний день рядовому покупателю необходимо держать в уме три ключевых момента правильного выбора недвижимости, особенно в случае с апартаментами:
- Сохранять терпение в ожидании возможного падения цен, связанного с экономическим спадом глобальных рынков;
- Провести здравую и тщательную оценку рисков, прибегнув к помощи профессионалов;
- Иметь в распоряжении доступ к ипотечному займу с фиксированной ставкой, которая установит стабильный уровень выплат при росте Euribor.
В последние пару лет глобальный рынок жилой недвижимости, как и конкретно испанский, переживает период рекордного роста цен — невиданного в последние 15 лет. Цены растут как на существующее жилье, так и на новое строительство. Последнее особенно дорожает ввиду дефицита стройматериалов на рынке.
Еще во втором квартале 2022 года квадратный метр новой застройки достиг стоимости в 2 035 евро, согласно данным Ассоциации кадастра и регистрации недвижимости Испании. Разрыв цен между новым жильем и вторичным рынком продолжит увеличиваться.
На сегодня стоит отметить, что рекордсменами по ценам во вторичном сегменте рынка являются города Мадрид, Сан-Себастьян, Памплона, Пальма-де-Майорка, Малага и Лас-Пальмас-де-Гран-Канария. О последнем стало известно из данных, предоставленных порталом по продаже недвижимости Idealista.
Описанные тенденции наблюдается и в остальных странах Европы. Тем не менее, Европейский центральный банк (ЕЦБ) прогнозирует падение цен на недвижимость ввиду падения спроса и снижения притока инвестиций на рынок жилья в еврозоны. Последнее будет связано с ростом процентных ставок на кредитование, в том числе ипотечное. ЕЦБ ожидает, что цены на жилье упадут на 9% при увеличении процентных ставок на один пункт.
Прогноз, подготовленный компанией Atlas Real Estate Analytics («Исследование и прогноз показателей рынка жилья Испании»), указывает, что к концу 2022 года количество сделок по продаже недвижимости на рынке будет на 2,3% итогов 2021 года. Однако к концу 2023-го продажи упадут на 15,4% в сравнении с 2022-м.
Текущая ситуация невероятно активного роста цен может повергнуть достаточное количество потенциальных покупателей в панику и заставить сделать необдуманное приобретение — необходимо проявить терпение и дождаться грядущего охлаждения рынка. При этом, тянуть также не стоит, ведь рецессия бьет не только по рынкам, но и по доходам населения и их способности приобрести новое жилье. Кроме самого объекта необходимо покрыть расходы на сборы, налоги, в том числе НДС, издержки на привлечение специалистов.
Стоит также отметить важное условие при получении ипотечного займа на финансирование покупки — сумма ипотеки не должна превышать 80% от конечной стоимости недвижимости, при этом ежемесячный платеж не должен превышать 30% от совокупного дохода домохозяйства, которое такой займ открыло.
Необходимо помнить и создании надежной финансовой подушки безопасности. Без должной подготовки достаточно легко попасть в ситуацию, когда станет необходимо прибегать к взятию «микрокредитов», займов с хищными условиями по выплатам или вовсе обращаться к друзьям и родственникам, чтобы продолжит покрывать выплаты за купленное жилье.
Подобное может казаться очевидным, однако по данным Центрального Банка Испании за II квартал 2022 года, почти каждый десятый ипотечный займ был взят на сумму значительно превышающую указанные 80% от цены недвижимости. И эти кредиты, разумеется, требовали намного больше, чем указанные 30% от месячных доходов, ставя заемщиков в крайне уязвимое положение.
Гораздо лучше показал себя первый квартал текущего года, когда ипотечные кредиты покрывали, в среднем, 65,2% от цены объекта. Такая разница между кварталами указывает на быстро растущую панику среди покупателей. Люди стали чаще совершать отчаянные покупки, в попытке успеть «до того, как станет слишком дорого».
При этом даже указанные данные по I кварталу все еще выше предыдущего рекорда — 63,8% в 2007 году, незадолго до коллапса пузыря на рынке недвижимости. Неоправданные займы вредны не только для каждого отдельного покупателя, но и для всей экономики в целом.
Пока что на страже экономической стабильности находятся сами банки, которые более осмотрительно подходят к кредитованию и пытаются свести общий уровень токсичных займов в экономике к минимуму. Количество рискованных кредитов все еще составляет 9% от общего числа, но эта цифра не демонстрирует тенденций к крупнму росту.