В условиях инфляции и замедления экономического роста, рост процентных ставок на кредитование, в том числе на ипотечные займы, открывает новые сценарии развития для рынка недвижимости вообще и жилого сектора в частности.
В отличии от прочих секторов экономики, рынок жилой недвижимости характеризуется низкой волатильностью и выраженным отставанием от темпов изменений в остальной экономике. Жилье — более стабильный актив, позволяющий в относительно умеренном темпе принимать финансовые решения.
Тем не менее, рынок недвижимости не сильно отличается от рынка финансов. Так, хорошей аналогией является сопоставление облигаций и аренды жилой недвижимости — в обоих случаях рост цен всегда ведет к падению доходности. Другими сопоставимыми явлениями рынка можно назвать доходность от суверенного долга и аренды, оба подверженные изменениями в уровне процентных ставок.
Луис Коррал, генеральный директор Foro Consultore Inmobiliarios, объясняет текущие изменения на рынке следующим образом: «В течении последних нескольких месяцев рынок аренды заметно выиграл от проблем, которые бьют по другим сегментам рынка недвижимости. Особенно от все меньшей доступности покупки жилья для молодых людей».
Текущее соотношение спроса и цены на рынке также обеспечивает высокую доходность для инвесторов, ищущих в недвижимости убежище на период кризиса. Таким убежищем является аренда, а точнее — приобретение недвижимости по модели «Buy-to-Rent», то есть покупки объектов для последующего заработка с предоставления их в аренду.
Такая модель заработка хорошо показывает себя в больших городах с крупным населением, например, в Мадриде, Барселоне и Малаге. Во всех из них и им подобных наблюдается активный рост цен на покупку жилья, что делает этот товар недоступным для широкого круга потенциальных покупателей. Впрочем у роста цен недвижимость имеет свое влияние на рентабельность аренды для инвесторов.
Луис Коррал добавляет: «В указанных городах валовая рентабельность от аренды жилья находится на уровне 4–5%, что связано с ростом цен на покупку недвижимости. В противовес этому города, в которых цена не растут так сильно, рентабельность достигает 6–8%, даже при достаточно низком спросе на аренду жилья».
Кристина Ариас, директор по исследованиям d Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), считает, что рентабельность от предоставления жилья в аренду, без учета расходов, составляет около 4,1% в год в Барселоне и 5,1% в Сарагосе. Между ними находятся: Малага (4,3%), Мадрид (4,4%), Севилья (4,5%) и Валенсия (4,7%).
Она указывает на наличие выраженной динамики «центр-периферия» — последняя дает более высокую доходности при наличии более низких цен. Обратная динамика наблюдается в центральных районах городов. Так, например в Мадриде, по доходности аренды лидируют периферийные районы Пуэнте-де-Вальекас (6,4%), Сан-Блас (5,9%) и Карабанчель (5,1%). В Барселоне это Ноу Баррис (4,7%), Сьютат Велья (4,5%) и Эшампле (4,3%).
При всех трудностях, с которыми сталкивается рынок аренды из-за роста цен и процентных ставок, именно он останется одним из наиболее рентабельных сегментов рынка. Особенно на фоне сохранения политики ЕЦБ по повышению ключевой ставки на территории еврозоны.