Испания - одна из стран Старого континента, с самым поздним возрастом эмансипации. Молодые люди в Испании покидают родительский дом в тридцатилетнем возрасте, а во многих случаях и позже, из-за отсутствия работы, экономической неопределенности, трудностей с накоплениями и высокими ценами на жилье, как на продажу, так и на аренду.
Эти факторы осложняют доступ к жилью для этой части населения. На самом деле, молодым людям в Испании в среднем требуется более шести лет накоплений для первоначального взноса за свое первое жилье, что эквивалентно 30% от общей стоимости сделки.
Содержание:
- Какому жилью отдает предпочтение современная молодежь?
- Могут ли миллениалы купить дом на такой доход?
- Как молодые люди могут получить доступ к рынку недвижимости
- Существенная предварительная экономия
- Рассчитать расходы, связанные с покупкой жилья
- Хорошие возможности
- В каких населенных пунктах покупка дороже? В каких населенных пунктах дешевле?
- Дом за 190 000 евро, который покупают молодые испанцы
- Какую помощь можно получить для приобретения жилья?
"Необходимо провести анализ, чтобы понять, почему цены на жилье растут и дорожают в Испании, особенно в тех районах, где спрос больше, в крупных населенных пунктах", - заявляет Хуан Антонио Гомес-Пинтадо, президент APCEspaña, ассоциации работодателей-застройщиков.
Столкнувшись с этой проблемой, различные эксперты призывают правительство принять меры, подобные тем, которые осуществляются например Великобританией, где реализуется программа "Помощь в покупке жилья". В 2013 году правительство Великобритании инициировало данную программу, чтобы покупатели с низким первоначальным взносом имели возможность получить ипотечные кредиты. Цель заключалась в том, чтобы обеспечить доступ к покупке жилья с депозитом в размере всего 5% от стоимости недвижимости. Правительство дополнило ипотечные кредиты, выданные частными организациями, займами в размере до 20% от стоимости вновь построенного дома.
В Испании исполнительная власть запустила Государственный жилищный план на 2018-2021 годы (продленный до 2022 года), который, среди прочего, включает помощь на приобретение жилья в размере до 10 800 евро для молодых людей в возрасте до 35 лет для покрытия расходов на покупку жилья, с ограничением в 20% от стоимости недвижимости, которая не может превышать 100 000 евро. Эта помощь распространяется только на недвижимость, расположенную в муниципалитетах или городских центрах с населением менее 5 000 человек.
На региональном уровне некоторые сообщества выступили с инициативами. Например, Мадрид, где региональное правительство объявило об обязательстве выделить 12 млн. евро, чтобы гарантировать не менее 5 000 ипотечных кредитов для молодых людей в возрасте до 35 лет. Это категория финансово состоятельных людей, намеревающихся приобрести свое первое жилье, но не имеющих достаточных сбережений для получения ипотечного кредита. Цель этого плана, в соответствии с британским форматом, заключается в том, что молодые люди вносят только 5% от общей суммы сделки, а Мадридское сообщество гарантирует 15% от суммы сделки, так что банк может финансировать до 95% жилья.
Какому жилью отдает предпочтение современная молодежь?
Испанцы в возрасте от 30 до 34 лет зарабатывают в среднем 19 339 евро в год. Данные относятся к 2018-2019 году и отражены в отчете Business Insider. Этот доход составляет 1 611 евро в месяц, что ниже среднего испанского показателя в 1 929 евро.
Могут ли миллениалы купить дом на такой доход?
Средний миллениал имеет более низкий доход, чем работники предыдущих поколений. Поэтому их покупательная способность снижена, а индекс усилий в сфере недвижимости - количество лет, которые им нужно отработать, чтобы инвестировать в жилье - выше среднего.
Миллениалы зарабатывают на 30% меньше, чем их родители
Большинство испанских миллениалов зарабатывают меньше, чем их родители: зарплата в возрасте от 20 до 24 лет составляет 11 316 евро, от 25 до 29 лет - 15 876 евро, от 30 до 35 лет - 19 339 евро в год.
Если предположить, что родителям 30-летних в настоящее время от 55 до 59 лет (диапазон, конечно, включает и другие возрасты), мы обнаружим, что последние возглавляют рейтинг доходов по возрасту с 27 282 евро в год. Их дети, миллениалы, зарабатывают на 30% меньше.
Разрыв в заработной плате подразумевает различный доступ к жилью. При более низком доходе приходится либо искать дома меньшего размера, чем в среднем по рынку, либо более крупные ипотечные кредиты, допускающие некоторую свободу в выплатах.
Как молодые люди могут получить доступ к рынку недвижимости
Если доступ к домовладению сегодня не под силу всем семьям, то для молодых людей он еще более затруднен. Об этом свидетельствуют данные исследования, проведенного Лабораторией эмансипации при Совете по делам молодежи Испании (CJE).
Последние данные, относящиеся к 2019 году не слишком утешительны. С тех пор как в 2008 году лопнул пузырь на рынке недвижимости, испанцам моложе 30 лет пришлось отложить возраст эмансипации. В конце прошлого года только 18,7% жили вне семейного очага, в основном в арендованном жилье (58,8%). Только 38,4% владели домом или выплачивали ипотечный кредит. Остальные (2,8%) жили в арендованном жилье.
Вот как об этом пишет Банк Испании в своем недавнем исследовании, посвященном рынку жилья в стране в период с 2014 по 2019 год: "Доля лиц, владеющих своим домом в возрасте 30 лет, снижается среди тех, кто родился после 1980 года. Наблюдается также задержка в формировании домохозяйств в возрасте 26 лет. Эти результаты свидетельствуют о растущих проблемах доступа к владению жильем".
Основные препятствия, с которыми сталкиваются молодые люди, это трудности с накоплением средств на первоначальные инвестиции и нехватка ресурсов для выплаты ежемесячного ипотечного платежа. Средняя зарплата, получаемая человеком в возрасте до 30 лет в конце 2019 года, составила 11 532,32 евро в год - менее одной тысячи евро в месяц (961,03 евро). В возрасте от 30 до 34 лет эта сумма составляет 15 669,87 евро в год (1 305,82 евро в месяц). Исходя из этих цифр, Лаборатория эмансипации подсчитала, что молодой испанец должен зарабатывать вдвое больше, чем он зарабатывает сейчас, чтобы иметь возможность купить дом так, чтобы стоимость ипотеки не превышала 30% от его дохода, что является целесообразным.
Существенная предварительная экономия
Первое, что необходимо для подачи заявки на ипотечный кредит, это иметь "постоянный доход от работы (зарплата или самозанятость) или доход (аренда, в том числе), а также минимальная сумма сбережений", - объясняет Жорди Домингес, генеральный директор компании Finteca, специализирующейся на управлении ипотечными кредитами. Как правило, для получения кредита необходимо иметь 30% от стоимости покупки, так как 10% идет на уплату налогов, а оставшиеся 20% - на первоначальный взнос по ипотеке, поскольку финансовые учреждения обычно предоставляют кредит в размере до 80% от оценочной стоимости (цены, которую банк устанавливает на недвижимость).
Рассчитать расходы, связанные с покупкой жилья
По мнению Домингеса, одним из самых больших препятствий для доступа к финансированию остается уплата налога на передачу имущества (ITP), который, хоть в некоторых автономных сообществах и субсидируется, но в других может составлять 10% от стоимости недвижимости, т.е. 15 000 евро для недвижимости стоимостью 150 000 евро. В данном примере покупатель должен иметь 45 000 евро. Эта сумма, по словам Домингеса, "труднодоступна для многих людей".
Лаборатория эмансипации подсчитала, что первоначальный взнос, необходимый для покупки дома площадью 100 квадратных метров, составит 47 104,80 евро (примерно на 1 500 евро меньше, чем в 2018 году) или, другими словами, в 4,1 раза больше годовой зарплаты, получаемой человеком в возрасте до 34 лет, или даже больше.
Что же касается ипотечного платежа, то рекомендуется, чтобы от 30 до 35% чистого ежемесячного дохода направлялось на оплату жилья - либо на аренду, либо на ипотечный кредит. Фактически, в Испании на эти цели отводится в среднем 30%, с крайними значениями на Балеарских островах (41%) или в Мадридском сообществе (34,51%), которые находятся на вершине, а также в Эстремадуре (22%) или регионе Мурсия (23,05%), где цены ниже и требуется меньше ежемесячных усилий.
Хорошие возможности
Эксперты считают, что сейчас самое подходящее время для покупки, и так будет по крайней мере до конца первого квартала 2022 года. Из-за пандемии "цены падают, движений мало, и появляются хорошие возможности", - отмечает Иньяки Унсайн, президент Испанской ассоциации персональных ассистентов по недвижимости (AEPSI).
Унсайн дает следующие рекомендации, чтобы попытаться обойти препятствия и приобрести недвижимость по хорошей цене:
- Вместо того чтобы покупать дом, чтобы стать независимым, рекомендуется начать с аренды скромной квартиры, что позволит вам создать сберегательный счет для покрытия первоначальных расходов и первоначального взноса.
- Не покупайте сначала дом, о котором вы всегда мечтали. Проще, чтобы эти первоначальные инвестиции были для дома переходного периода. Через несколько лет вы можете перепродать его и использовать прирост капитала для улучшения своего дома.
- Если у вас нет необходимых сбережений при подаче заявки на ипотеку, вы можете обратиться за промежуточным (временным) кредитом для покрытия этих расходов. Для предоставления такого вида кредита обычно требуется поручительство члена семьи.
- Следует принимать во внимание местоположение недвижимости. Цены снижаются по мере удаления от городских центров: если расположение в центре является обязательным условием, следует искать дом меньшего размера или сосредоточиться на покупке вторичного. Если это не является обязательным условием, рекомендуется искать расстояние, которое не превышает 30-40 минут езды на автомобиле или общественном транспорте. Например, квартира в центре Барселоны площадью 50 или 60 квадратных метров с одной или двумя спальнями может стоить около 250 000 евро. Если вы ищете квартиру вдали от города, примерно в 30 километрах (например, в Матаро, Гранольерсе, Сабаделле), вы можете приобрести квартиру с тремя спальнями за 180 000 евро.
- Купите дом, чтобы отремонтировать и преобразить его с помощью людей, которым вы доверяете.
- Никогда не покупайте квартиру с недостатками, которые не могут решить деньги: подвал никогда не будет светлым, а в квартире площадью 30 квадратных метров не может быть четырех спален. Если товар стоит очень дешево, это еще не значит, что это хорошая покупка.
В каких населенных пунктах покупка дороже? В каких населенных пунктах дешевле?
В этом году продажи и покупки жилья упали почти на 26%, хотя цены пока не демонстрируют повсеместного падения. На данный момент Национальный институт статистики (INE) фиксирует, что темпы роста снижаются (рост в годовом исчислении наблюдается уже 25 кварталов подряд). Так, средняя цена на жилье в период с апреля по июнь выросла на 0,1% по сравнению с ростом на 1,1%, зафиксированным в предыдущем квартале, и ростом на 1,2% во втором квартале 2019 года.
Что касается конкретных цен, то, по подсчетам Idealista, в августе квадратный метр в Испании стоил в среднем 1 735 евро, что на 0,8% меньше, чем годом ранее, причем самыми дорогими регионами были Балеарские острова (3 060 евро за кв.м.), Мадридское сообщество (2 782 евро) и Страна Басков (2 645 евро), а самыми дешевыми - Кастилия-Ла-Манча (848 евро за кв.м.), Эстремадура (889 евро) и Мурсия (1 044 евро).
Дом за 190 000 евро, который покупают молодые испанцы
INE публикует профиль домовладельцев в возрасте до 34 лет и ипотечные кредиты, которые они запрашивают.
По данным Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), типичный профиль молодых домовладельцев в Испании соответствует человеку в среднем 31 года, с небольшим накопленным капиталом, который нуждается в 90% финансирования и выбирает переменную или смешанную ипотеку. Однако анализ показывает, что каждый третий покупает отдельный или двухквартирный дом и что средняя цена недвижимости составляет 190 000 евро.
Продажи и покупки жилья в первом квартале этого года выросли на 1,5% в годовом исчислении. Более того, в июне прошлого года этот показатель вырос на 71,2% по сравнению с тем же месяцем 2020 года, согласно данным Национального института статистики (INE).
В этом контексте и согласно данным сделок, оформленных UCI, молодые испанцы в возрасте от 25 до 34 лет покупают жилье по средней цене 190 973 евро и в основном выбирают ипотечные кредиты с переменной или смешанной ставкой, которые достигают 90% финансирования и средней суммы 172 675 евро, что на 29% больше, чем в среднем по стране - 133 611 евро.
Молодым испанцам со средней зарплатой в 19 563 евро, по данным INE, необходимо 8,82 года полной годовой зарплаты, чтобы позволить себе стандартную ипотеку в размере 172 675 евро. И они должны как минимум 5 лет откладывать половину своей зарплаты, чтобы иметь возможность оплатить первоначальный взнос.
Какую помощь можно получить для приобретения жилья?
Центральное правительство и автономные сообщества предлагают молодым людям помощь на приобретение жилья. Правительство разработало Государственный жилищный план на 2018-2021 годы - пакет мер, касающихся покупки, аренды, восстановления и развития недвижимости, который каждое автономное сообщество адаптирует к своим потребностям и ресурсам. Чтобы подать стать заявителем, необходимо обратиться в жилищные отделы автономного сообщества, в котором вы проживаете.
Эта программа предусматривает безвозвратные субсидии в размере до 10 800 евро на покупку жилья для людей в возрасте до 35 лет, чей доход на семью не превышает 22 550,77 евро в год, что эквивалентно трехкратному показателю коэффициента многофункционального общего дохода в Испании (IPREM). Данная поддержка не может составлять более 20% от стоимости покупки, которая не должна превышать 100 000 евро.
Помощь распространяется только на недвижимость, расположенную в городах с населением менее 5 000 жителей на основании данных регистрации в муниципальных органах власти по состоянию на 1 января 2020 года. Таким образом, программа затрагивает тех, кто стремится жить в одном из 6 827 испанских городов. Помимо этого, существуют региональные гранты для молодежи. Вся информация доступна на сайтах местных учреждений.