Согласно опросу, проведенному Multinacionales por la Marca España (ассоциация международных компаний, работающих в Испании) в 2022 году, 3/4 всех зарегистрированных в стране инвестиций направляются в регион Мадрида. Чем же он так привлекателен для инвесторов и какие виды вложений здесь наиболее рентабельны?
Содержание:
- Фокус на нежилой недвижимости
- Инвестиции в складские помещения и стрит-ретейл
- Из офисов в коворкинги
- Общежития и коливинги
- Вторичное жилье
- Лучшие районы для жизни и сдачи в аренду в Мадриде
- Идеальный мадридский портфель
Фокус на нежилой недвижимости
Совокупная сумма инвестиций в недвижимость в Испании составила 10,8 млрд € за первые 3 квартала 2022 года. Структурно 2/3 вложений, то есть 7,5 млрд €, приходятся на офисный, складской сектор и стрит-ретейл, еще 3,3 млрд € − на жилой сегмент, который включает в себя недвижимость в многоквартирных домах, жилые центры для пожилых людей и студенческие общежития.
Вложения в офисный, складской и розничный секторы недвижимости Испании за первые 9 месяцев 2022 года выросли на 80% по сравнению с тем же периодом 2021 года. Сегмент домов и квартир в Испании с точки зрения инвестиций вырос на 28%. Только студенческие общежития в III квартале 2022 года привлекли рекордные для Испании 850 млн €.
Тенденции, характерные для всего рынка недвижимости Испании, актуальны и для Мадрида. За январь − сентябрь 2022 года город привлек на 207% больше инвестиций в недвижимость, чем за тот же период годом ранее.
Инвестиции в складские помещения и стрит-ретейл
Рекордный рост показывают продажи помещений для складов и ретейла: в III квартале 2021 года их совокупный объем составил 113% по сравнению с показателем 2021 года. По данным компании JLL, это на 90% превышает средний совокупный объем инвестиций в данный сектор рынка за первые 9 месяцев за последние 5 лет (2017−2021 гг.). Большинство инвесторов – это международные компании, которые решили не упускать возможность вложиться в сектор с такой прекрасной динамикой.
Схожую картину можно наблюдать и на рынке помещений для розничной торговли: только в III квартале 2022 инвесторы вложили сюда 3,69 млрд €, что на 427% больше, чем аналогичный показатель 2021 года. В секторе торговых площадей пик инвестиций приходится на стрит-ретейл. Сегмент супермаркетов за тот же период продемонстрировал умеренный рост на 14%, а торговые центры, вновь ожившие в постпандемийный период, привлекли в течение первых 3 кварталов 2022 года на 69% инвестиций больше, чем за такой же период в 2021 году.
Из офисов в коворкинги
В офисном секторе 2 крупнейших городов страны, Мадрида и Барселоны, за январь − сентябрь 2022 года было сделано инвестиций на 2,04 млрд €. Этот показатель на 25% выше, чем в 2021 году. Помимо роста вложений можно заметить и их перераспределение внутри сегмента.
Инфляция, рост арендных ставок и падения продаж заставляют малый бизнес искать более привлекательные предложения на рынке офисной аренды. Если крупные компании пока нельзя представить без традиционных офисов, то владельцы небольших фирм все чаще выбирают коворкинги. Экономия арендной платы почти в 2 раза заметна для бизнеса небольшого масштаба.
Прекрасный пример вложения в этот сегмент – открывшийся в 2022 году на севере Мадрида, в районе Alcobendas, комплекс складских помещений и коворкингов. В старую типографию 1968 года было вложено более 5 млн €. Надо заметить, что девелопер сознательно создал очень дробное пространство: около 1000 складских помещений и 60 отдельных зон для коворкинга.
Девелопер собирается открыть еще несколько подобных комплексов в Мадриде (по одному − на севере и на юге города), а также начать экспансию в другие города в ближайшие годы.
Этот кейс иллюстрирует удачный формат работы с нежилыми помещениями и реновацией старых объектов.
Общежития и коливинги
На фоне увеличения числа студентов инвестиции в студенческие общежития и коливинги в Испании становятся очень привлекательными. Это возможность для инвесторов диверсифицировать свои портфели.
Студенческое жилье стало активно строиться после окончания пандемии. Когда разразился COVID-19, заполняемость студенческих общежитий значительно упала. Однако это не привело к сильному падению цен на рынке: инвесторы и кредиторы пережидали бурю, цены оставались устойчивыми. Вложения в этот сектор сохранили доходность и остались на докризисном уровне. В период повышения процентных ставок альтернативные секторы жилья, такие как студенческие общежития, жилье для престарелых и квартиры в Испании, становятся более привлекательными для инвесторов, стремящихся диверсифицировать свои портфели и повысить доходность вложений.
Студенческое жилье также выигрывает от сильного роста арендной платы, поскольку в большинстве европейских стран этот сектор находится за пределами нормативно-правовой базы, которая ограничивает рост арендной платы. Это побуждает инвесторов искать предложения в данном секторе, которые обеспечат им быстрый доступ к этому гипотетическому росту арендных расценок.
Направление перспективно и в связи с ростом числа европейских студентов, которые реже уезжают в университеты Великобритании после Брекзита и возобновления визовых ограничений. В пользу этого варианта говорят и исторически данные, показывающие, что во времена экономической рецессии больше людей решают продолжать обучение и чаще меняют специальность.
Таким образом, любые виды студенческого жилья еще долго будут востребованы в Испании, поэтому на них стоит обратить внимание.
Вторичное жилье
На вторичном рынке дорожают медленнее, чем рассмотренные выше варианты, но все равно демонстрируют положительную динамику. Согласно последнему индексу цен на испанскую недвижимость, цены на такое жилье в стране выросли на 0,1% за январь 2023 года и достигли 1922 € за 1 м2. Этот показатель на 5,4% выше, чем за тот же месяц прошлого года.
По-прежнему высока цена долгосрочной аренды в Мадриде вне зависимости от возраста жилья: только 27% сдаваемых в столице однокомнатных квартир стоят менее 750 € в месяц. Вне зависимости от того, собираетесь ли вы сдавать недвижимость туристам или местным жителям, ключевым требованием для квартиры остается ее расположение. От района в Мадриде зависит почти все.
Лучшие районы для жизни и сдачи в аренду в Мадриде
Мадридская городская агломерация состоит из центрального города, разделенного на различные районы, и ряда городов-сателитов, которые, в зависимости от их расположения, связаны со столицей лучше или хуже в плане транспорта.
В центральной части лучшими районами для проживания являются Salamanca, Chamartín, Hortaleza, Retiro o Moncloa. Самые дешевые районы: Ciudad Lineal, Vicálvaro и Barajas. Следом идут Tetuán, Vallecas o Usera. Можно ориентироваться и на расположение района: на севере города более высокий экономический уровень, поэтому и цены на жилье выше.
Sol-Gran Via — это настоящий центр города, основная транспортная развязка и туристическая Мекка. Цены на жилье здесь очень высокие − в среднем выше 5000 € за 1 м2.
Chamberi — бывший район проживания мадридской аристократии, где находится большое количество памятников и исторических зданий. Цены аналогичны или чуть выше, чем в Sol-Gran Via.
Район Retiro знаменит одноименным парком, одним из самых красивых в Испании. Плотность населения здесь не очень высока, что добавляет району ощущения эксклюзивности. Это сказывается на ценах на недвижимость — в среднем около 4600 € за 1 м2.
Malasana известен своими культурными мероприятиями и ярко выраженным художественным акцентом. Средние цены на жилье − 5500 € за 1 м2.
Salamanca — это финансовый и деловой район Мадрида, где расположены банки, институты и офисы международных компаний. Неудивительно, что благодаря одному из самых запоминающихся городских пейзажей в Европе здесь установлена астрономическая цена за 1 м2 − в среднем 8000 €.
La Latina — популярный район развлечений, полный клубов и посещаемый прежде всего студентами и теми, кто любит ночную жизнь. Он находится недалеко от центра и предлагает покупателям гораздо более доступные, чем в центре, цены на недвижимость: речь идет в среднем о 2400 € за 1 м2.
Идеальный мадридский портфель
Итак, если вы хотите выгодно инвестировать в недвижимость Мадрида, присмотритесь к коммерческому сектору, который демонстрирует впечатляющие темпы роста. Для диверсификации портфеля можно добавить вложения в новые форматы коворкингов и коливингов. Среди жилой недвижимости самыми перспективными представляются вложения в сегмент жилья для студентов. В то же время достаточно устойчивым вариантом, позволяющим сбалансировать портфель, остается покупка комфортной квартиры в хорошем районе.