Прежде чем приступать к поиску недвижимости в Испании, покупателю нужно проанализировать потенциальные расходы, с которыми придется столкнуться. Затраты, сопутствующие заключению сделки купли-продажи, будут включать в себя налоги, услуги юристов, агентов и нотариусов, покупку мебели и многое другое. Понимание этих расходов поможет покупателю правильно распланировать свой бюджет и получить тот объект недвижимости, о котором он всегда мечтал.
Содержание:
Первичная недвижимость
Первичная недвижимость – это недвижимость, которая никогда раньше не продавалась. При покупке жилого или коммерческого объекта у застройщика или банка, выступающего в качестве посредника, необходимо подготовиться к следующим расходам:
НДС и гербовый сбор
НДС и гербовый сбор – стандартные сборы за приобретение первичной недвижимости в Испании. Поскольку они относятся к национальным налогам, их ставки устанавливаются на государственном уровне. Это означает, что они будут одинаковыми независимо от региона, в котором располагается жилой или коммерческий объект. Единственным исключением являются Канарские острова.
НДС (IVA) достигает 10% от покупной цены жилой недвижимости и 21% от покупной цены коммерческой единицы или земельного участка. На Канарских островах НДС называется ICIC и составляет 4,5%. Гербовый сбор (AJD) установлен на уровне 1% от покупной стоимости объекта. Уплата этих налогов является обязанностью покупателя недвижимости. Депозит также облагается НДС.
Вторичная недвижимость
Вторичная недвижимость – это недвижимость, которую продает частное лицо (предыдущий владелец объекта). В процессе ее приобретения покупатель столкнется со следующими расходами:
Налог на передачу собственности
Налог на передачу собственности (ITP) распространяется на вторичную недвижимость. Он уплачивается, когда владение объектом переходит от одного лица к другому. Как и НДС, налог на передачу собственности применяется к любому депозиту, который покупатель выплачивает до завершения процесса сделки.
Ставка ITP устанавливается автономными сообществами на местном уровне. Это означает, что данная цифра будет варьироваться от региона к региону. В Андалусии, например, налог на передачу собственности составляет 8%, 9% или 10% в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости.
Налог на прибыль при покупке недвижимости у нерезидента
При приобретении недвижимости у нерезидента (т. е. у человека без ВНЖ или гражданства) покупатель должен удержать 3% от покупной цены и заплатить ее налоговым органам. Если данный протокол не соблюдается, то объект может считаться активом и облагаться налогом на прирост капитала. Поэтому проверка резидентского статуса продавца является обязательной.
Дополнительные расходы
Независимо от статуса недвижимости (будь то первичный или вторичный объект) покупатель также может столкнуться со следующими расходами:
1. Услуги агента по недвижимости
Покупатели, намеревающиеся воспользоваться услугами агента по недвижимости, должны заранее узнать о комиссиях, которые он взимает. Агенты могут взимать от 2 до 15% от стоимости реализуемого объекта. Однако, как правило, их оплачивает продавец.
2. Юридические услуги
Многие покупатели пользуются услугами юриста при оформлении сделки. Надежные специалисты составляют и анализируют контракты, дают рекомендации, разъясняют сложные юридические термины, а также проводят комплексную проверку, чтобы убедиться в законности сделки. Стоимость данных услуг составляет около 1% от покупной цены недвижимости.
3. Затраты на ипотеку
Покупатели дома или квартиры в Испании, оформляющие ипотечный кредит, должны знать, что данная процедура сопряжена с несколькими дополнительными расходами. Во-первых, представители банка потребуют, чтобы недвижимость была оценена специалистом. Его услуги обойдутся приблизительно в 500 евро. Покупателю также придется заплатить комиссию за открытие кредита. Ее размер составляет около 1% от стоимости ипотеки.
4. Услуги нотариуса
Услуги испанского нотариуса почти всегда оплачивают покупатели. Они рассчитываются на основании стоимости приобретаемого имущества. Другие расходы на оформление документов взимаются отдельно. Нотариальные сборы устанавливаются правительством, поэтому в отличие от юридических сборов они не могут быть предметом переговоров. Тем не менее, количество документов, которые понадобятся покупателю, варьируется от случая к случаю. Поэтому определить точные размеры данных сборов непросто.
Если недвижимость стоит 400 тыс. евро или выше, нотариальные расходы, скорее всего, составят 0,1% от покупной цены. А если она стоит менее 100 тыс. евро, то 0,4% от покупной цены. Затем покупатель должен будет покрыть административные сборы и сборы за оформление документов сверх данной суммы, и за эту услугу также взимается НДС. Такие же нотариальные сборы будут применяться снова при заверке ипотечной документации.
5. Сборы за внесение в Земельный кадастр
Чтобы недвижимость официально стала собственностью покупателя, последний должен зарегистрировать свой титул в Земельном кадастре. Ответственность за расходы, связанные с данной процедурой, как правило, ложится на покупателя. Сбор уплачивается регистратору собственности. Сумма, подлежащая уплате, рассчитывается по скользящей шкале в зависимости от покупной цены объекта. Она может варьироваться от 0,1% для самой дорогой недвижимости до 0,3% для бюджетных единиц. НДС также добавляется к сборам Земельного кадастра.
Скрытые расходы
Ниже представлены скрытые расходы, с которыми сталкиваются покупатели квартиры или дома в Испании.
1. Банковские расходы
Для приобретения недвижимости в Испании необходимо завести счет в банке. Также некоторым иностранным покупателям придется перевести деньги из банков своей родной страны, уплатив сборы за обмен валюты. Размеры таких сборов могут достигать нескольких тысяч евро.
2. Мебель
Как только покупатель станет собственником испанской недвижимости, он захочет обставить ее мебелью. У него есть возможность перевезти предметы интерьера из своей родной страны. В этом случае необходимо учитывать расходы на транспортировку. Также домовладелец может купить новую мебель в Испании. Расходы на ее приобретение зависят от того, нужны ли ему резные объекты ручной работы или его устроят простые и недорогие предметы. Как правило, качественная меблировка квартиры с двумя спальнями обходится в 10–15 тыс. евро. Данную сумму можно снизить, приобретая поддержанные вещи или новые предметы в таких доступных сетях, как IKEA.
3. Муниципальный налог Plusvalia
Муниципальный налог обязан уплачивать продавец. Тем не менее, если он этого не сделает, покупатель может понести ответственность и за данный сбор. Чтобы не допустить перекладывание этой обязанности на плечи покупателя, последний должен убедиться, что продавец позаботился о его уплате.
