Тем, кто продлевает договор аренды этим летом, плату поднимут сильнее всего за последние двадцать месяцев. При аренде в 1 000 евро в месяц прибавка составит от 25 до 36 евро ежемесячно — то есть от 290 до 420 евро за год, а в Барселоне до 600 евро. Причём два соседа с одинаковыми квартирами в одном доме получат разные суммы, и зависит это не от дома, не от города и даже не от арендодателя, а от даты, когда был подписан договор. Разбираемся, какой индекс к какому договору применяется, сколько это в деньгах, как быстро сейчас сдаётся жильё и что собственник вправе делать в квартире, которую сдал.
Содержание:
- Два индекса и рубеж 26 мая 2023 года
- Сколько это в деньгах
- Ставки вышли на исторический максимум
- Скорость сдачи: 17% договоров закрываются за один день
- Что собственник вправе и не вправе делать в сданном жилье
- Что это значит для собственника-инвестора
- Популярные вопросы
Два индекса и рубеж 26 мая 2023 года
В Испании действуют два разных механизма ежегодного пересмотра арендной платы, и граница между ними проходит по дате вступления в силу жилищного закона.
Договоры, подписанные после 26 мая 2023 года, индексируются по государственному показателю IRAV — специальному индексу для пересмотра арендной платы, который рассчитывает Национальный институт статистики. В июле он составил 2,49% против 2,44% в июне: это максимальное значение с января 2025 года, когда индекс стал обязательным ориентиром.
Договоры, заключённые до этой даты, продолжают индексироваться по индексу потребительских цен либо по показателю, прямо указанному в самом договоре. Итоговые июльские данные по инфляции институт статистики опубликовал 13 августа, повысив предварительную оценку: 3,6% годовых, максимум с мая 2024 года.
Разница между двумя механизмами больше процентного пункта, и она напрямую превращается в деньги.
Сколько это в деньгах
| Что индексируется | Договор после 26.05.2023 (IRAV 2,49%) | Договор до 26.05.2023 (ИПЦ 3,6%) |
|---|---|---|
| Среднее по стране | около 290 евро в год, 24 евро в месяц | около 420 евро в год, 35 евро в месяц |
| Барселона | около 415 евро в год | около 600 евро в год |
| Мадрид | около 400 евро в год | свыше 560 евро в год |
| Пальма | около 400 евро в год | свыше 560 евро в год |
Проще всего понять масштаб на круглой сумме: при аренде в 1 000 евро в месяц полное применение июльского IRAV даёт прибавку в 24,90 евро ежемесячно. По индексу потребительских цен та же квартира подорожала бы почти на 36 евро в месяц.
Важная процедурная деталь: повышение не происходит автоматически. Арендодатель обязан уведомить о нём заранее, за месяц до применения новой суммы. Если уведомления не было, прежняя ставка сохраняется до следующего срока пересмотра — это тот случай, когда формальность стоит реальных денег обеим сторонам.
Рубеж 26 мая 2023 года создал на рынке две параллельные реальности: в одном подъезде соседи платят по разным правилам и узнают об этом только при продлении, — отмечают юристы, работающие с арендным жильём в Испании.
Ставки вышли на исторический максимум
Индексация накладывается на рынок, который и без того на пике. В июле средняя ставка аренды в Испании достигла 15,3 евро за квадратный метр — это самое высокое значение за всю историю наблюдений, рост 6,8% за год.
По городам картина такая: Мадрид 23,2 евро за метр, Барселона 20,1, Пальма 19,2. Быстрее всего дорожает не столица: Жирона прибавила 19,5% за год, Толедо 12,2%, Сория 11,2%. Снижение зафиксировано лишь в двух провинциях — Алава минус 2,7% и Гипускоа минус 0,9%.
Прогнозы на ближайшие годы говорят о продолжении роста, хотя и более умеренного — порядка 3–4% в год. Причина в том же дефиците предложения, о котором говорят все участники рынка: жильё строится медленнее, чем формируются новые домохозяйства.
Скорость сдачи: 17% договоров закрываются за один день
Второй показатель, который стоит держать в голове при расчёте доходности, — как быстро объект находит арендатора. Во втором квартале 17% всех сделок по аренде в стране закрылись в течение одного дня.
Но разброс по территории огромный, и он ломает представление о едином испанском рынке:
- Быстрее всего — Сеута 67%, Теруэль 50%, Уэска 44%, Барселона 36%, Мелилья 31%, Жирона, Гвадалахара и Таррагона по 30%.
- Медленнее всего — Мадрид и Малага по 9%, Валенсия 14%, Севилья 13%.
- В Сории сделок, закрытых за день, не зафиксировано вовсе.
По провинциям в лидерах Теруэль с 39% и Барселона с 35%, в хвосте Касерес с 3%, Оуренсе с 6% и Сория с 8%.
Для собственника это означает разное время простоя между арендаторами: в Барселоне объект уходит почти мгновенно, в Мадриде поиск занимает недели. Для переезжающего вывод обратный — в Барселоне решение приходится принимать в день просмотра, иначе квартиру заберут.
Что собственник вправе и не вправе делать в сданном жилье
В августе испанские инстанции приняли два решения о видеонаблюдении, которые на первый взгляд противоречат друг другу, а на деле касаются разных отношений.
Верховный суд разрешил ставить камеры в общих зонах дома даже вопреки возражению одного из жильцов. Жительница Мадрида оспаривала установку после случаев вандализма, ссылаясь на неприкосновенность частной жизни, но суд признал меру соразмерной. Условия установки прописаны чётко:
- Решение принимается квалифицированным большинством по статье 17.3 закона о горизонтальной собственности — три пятых собственников, представляющих три пятых долей участия.
- Снимать можно только общие зоны, не интерьеры квартир и не улицу сверх необходимого для защиты входа.
- Обязательны предупреждающие таблички.
- Доступ к записям только у уполномоченных лиц: администратора или технического специалиста.
- Хранение не более 30 дней, кроме случаев, когда запись фиксирует преступление или правонарушение.
Агентство по защите данных оштрафовало собственника на 6 000 евро за камеры в квартире, которую он сдавал по комнатам. Четыре камеры стояли в прихожей, на кухне, на лестнице и у водонагревателя. Жилец обнаружил, что записи смотрят посторонние: ему приходили сообщения с описанием происходящего в квартире.
Ключевой вывод этого дела: пункт о согласии на съёмку, вписанный в договор аренды, ситуацию не спасает. Агентство признало его злоупотребительным — согласие по европейскому регламенту о защите данных должно быть свободным, а при неравенстве сторон в арендных отношениях таковым оно не является. Владельца обязали полностью демонтировать систему и подтвердить это фотографиями.
Разница между двумя решениями простая: в первом случае речь о совместном имуществе соседей, где действует воля сообщества собственников, во втором — о жилье, которым человек пользуется как своим домом.
Что это значит для собственника-инвестора
- Считайте доходность по индексируемой ставке. При продлении вы поднимете плату на 2,49% или 3,6% в зависимости от даты договора, а не на величину роста рынка, которая в июле составила 6,8%.
- Проверяйте статус муниципалитета до покупки. В части городов действует отдельное ограничение: цена нового договора привязывается к предыдущему или к справочному индексу.
- Соблюдайте порядок уведомления. Месяц предупреждения — не формальность, без него повышение не применяется.
- Не рассчитывайте на видеонаблюдение внутри сдаваемого жилья. Согласие в договоре не работает, а штраф начинается от нескольких тысяч евро.
- Закладывайте разное время простоя по регионам. В Барселоне объект уходит за день, в Мадриде поиск арендатора занимает недели, и на доходности это сказывается сильнее, чем разница в ставке.
Популярные вопросы
На сколько арендодатель может поднять плату при продлении?
Не на величину роста рынка, а на значение соответствующего индекса. Для договоров после 26 мая 2023 года это IRAV, в июле он дал 2,49%. Для более ранних договоров применяется индекс потребительских цен — 3,6% по итоговым данным за июль.
Какой индекс применяется к моему договору?
Всё определяет дата подписания. После 26 мая 2023 года — IRAV, до этой даты — индекс потребительских цен либо тот показатель, который прямо указан в договоре.
Что делать, если арендодатель не уведомил о повышении заранее?
Уведомление за месяц обязательно. Без него новая сумма не применяется, и до следующего срока пересмотра действует прежняя ставка.
Можно ли поставить камеру в квартире, которую сдаёшь?
Нет, даже с пунктом в договоре. Агентство по защите данных признаёт такое согласие недействительным из-за неравенства сторон, а штраф в известном деле составил 6 000 евро. Камеры в общих зонах дома — отдельная история, там решает сообщество собственников.
Где жильё сдаётся быстрее всего?
В Барселоне за один день закрывается 36% сделок, в Жироне и Таррагоне около 30%. В Мадриде и Малаге — 9%, то есть поиск арендатора занимает заметно больше времени.