При покупке вторичной недвижимости необходимо учитывать ряд аспектов, которые помогут избежать рисков.
Содержание:
- Процедура покупки вторичной недвижимости
- Покупка вторичного жилья у компании
- Покупка вторичного жилья у банка
- Преимущества и недостатки покупки вторичного жилья
- Поможем подобрать недвижимость в Испании
Процедура покупки вторичной недвижимости
Покупка дома – мечта многих. Однако, она предполагает большие денежные затраты, и покупатели нуждаются в разъяснении особенностей приобретения вторичного жилья.
Основные действия при покупке вторичной недвижимости
- Расставить приоритеты.
- Получить правильную оценку. Оценка определяет коммерческую стоимость недвижимости с помощью технического и беспристрастного заключения.
- Изучить и проанализировать цены. Вы должны учитывать такие аспекты, как местоположение, цены на аналогичную недвижимость.
- Проверить возраст постройки и техническое обслуживание. Вторичная недвижимость должна быть в хорошем состоянии, не находиться в зонах риска и гарантировать возможность размещения нового владельца в течение срока действия кредита.
- Проверить правовые аспекты. Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что у имущества нет непогашенных ипотечных кредитов, проблем с лицензией на землепользование, открытых случаев ареста, что оно не завещано или не имеет задолженности, а также что счета за услуги актуальны.
Документы для покупки вторичного жилья
- Документы, удостоверяющие личность с обеих сторон.
- Свидетельство о браке продавца и покупателя.
- Право собственности или акт, зарегистрированный в публичном реестре собственности.
Покупка вторичного жилья у компании
Ключевые моменты при покупке вторичного жилья, владельцем которого является компания:
-
Убедитесь, что продавец является представителем компании.
Самое главное ‒ знать, кто продавец. Когда жилье принадлежит компаниям, закон приписывает представительство администратору, но представительные полномочия также могут быть у доверенных лиц.
Лучше запросить у компании устав и акт о назначении администратора или доверенного лица. Таким образом можно будет проверить, имеет ли компания действительное представительство.
Кроме того, есть вариант обращения в коммерческий реестр, чтобы убедиться в том, что управляющий продолжает занимать должность.
-
Проверьте, есть ли соглашение партнеров о продаже квартиры.
Когда компания продает жилье, которое считается основным активом, необходимо, чтобы все партнеры согласовали этот вопрос и чтобы подтверждение было зарегистрировано различными партнерами, представляющими компанию и имеющими права и полномочия на продажу жилья.
-
Договор задатка.
Заключается, когда компания хочет что-то продать, либо ей это не нужно, либо она не преуспевает. Во втором случае возможны проблемы.
Лучше всего оформить договор купли-продажи у нотариуса. Другим способом является подписание частного договора и оставление чека на сумму задатка в нотариате, где запланировано подписание акта.
-
Налоги, подлежащие уплате.
Если дом новый, налог, который покупатель должен заплатить за его покупку, составляет 10 %. Если недвижимость является коммерческим помещением или новым офисом, ставка налога на НДС составляет 21 %.
В случае с подержанным жильем оно будет освобождено от НДС, и нужно будет заплатить налог на передачу имущества (TPO).
Если покупатель является предпринимателем и имеет право на полный или частичный вычет НДС, можно отказаться от этого налога. В случае, если покупатель должен уплатить НДС, он сам несет ответственность за его внесение в казначейство.
Покупка вторичного жилья у банка
Подержанное жилье остается самым покупаемым видом недвижимости. Этим объясняется рост числа покупок вторичного жилья, достигший самого высокого уровня за последнее десятилетие. Как правило, потенциальные покупатели предпринимают два пути: либо напрямую (или через рекламный портал) связываются с владельцем дома для переговоров о купле-продаже, либо в первую очередь взаимодействуют с агентством недвижимости. Не всегда за объявлением о продаже дома, составленным агентством, стоит частное лицо. Это могут быть банки и фонды. На что должен обратить внимание пользователь, если он хочет приобрести такую недвижимость?
Прежде всего, необходимо знать, что «жилье банков, которые, в свою очередь, продают их фондам и Sareb [компания по управлению фондами, полученными в результате реструктуризации банка], всегда управляется маркетологами», ‒ объясняет Рикардо Гулиас, финансовый эксперт ведущего ипотечного консультанта Испании айАорро (iAhorro).
Меры предосторожности
Нужно проверить наличие следующих документов:
- акта, выданного земельным реестром, в котором отмечено, кто является владельцем недвижимости, о возможных обременениях и ограничениях использования;
- копии кадастрового паспорта;
- статуса собственников;
- энергетического сертификата;
- свидетельства о пригодности для проживания жилья (в автономных сообществах, где это предусмотрено);
- ITE (технический осмотр зданий).
Рикардо Гулиас указывает, что покупка и продажа квартиры, владельцем которой является банк или фонд, обычно является «более медленной», чем обычные операции и «совсем негибкой».
Гарантии
Как и в случае договора купли-продажи между частными лицами, «к покупателю будут применяться гражданские правила», ‒ утверждает пресс-секретарь организации потребителей и пользователей (OCU) Илеана Извернисеану. Это означает возможность компенсации за скрытые дефекты в течение шести месяцев. Не следует также забывать, что закон об управлении строительством (LOE) предусматривает гарантии, сроки которых начинаются с даты выдачи свидетельства о завершении строительства дома, а не с подписания договора купли-продажи. Таким образом, для бывшего в употреблении жилья закон LOE дает гарантию 10 лет для структурных сбоев, три года ‒ для дефектов жилища и один год ‒ для повреждений отделки.
Может случится так, что банк или фонд продают десятки или сотни домов другим покупателям через договоры о присоединении. В этом случае у покупателя будут сохраняться те же права.
Преимущества и недостатки покупки вторичного жилья
К преимуществам покупки вторичного жилья можно отнести следующие моменты:
- Цена. Как и подавляющее большинство активов, подержанные дома имеют дифференциальную стоимость по сравнению с новыми, кроме того, можно приобрести недвижимость с большим количеством комнат, отличным расположением и лучшими характеристиками, чем при инвестировании в новый дом. Имейте в виду, что цена квадратного метра во многих случаях дешевле, чем цена нового жилья.
- Экономия. При покупке подержанного дома с более низкой ценой может остаться капитал, который позволит адаптировать недвижимость по своему вкусу и в соответствии с потребностями.
- Быстрое вступление в права и распоряжение. Можно распоряжаться недвижимостью немедленно, что принесет финансовую помощь с точки зрения арендной платы.
- Урбанизированный район. Как правило, такие дома расположены в уже развитой урбанистической зоне, где уже есть вся необходимая инфраструктура с подъездными путями, общественным транспортом, всеми коммунальными услугами, торговыми центрами и т.д., что приведет к капитализации имущества и будет способствовать выгодной продаже в будущем.
Недостатки при инвестировании в подержанную недвижимость:
- Ремонт. Естественно, подержанное жилье нуждается в определенном ремонте, переделке некоторых пространств. Важно определить, сколько средств необходимо будет потратить.
- Год постройки. Можно найти дома, которые были построены достаточно давно и, следовательно, обветшали с течением времени. Следует хорошо проанализировать этот вопрос, прежде чем вкладывать деньги.
- Изучить все формальности. Перед покупкой необходимо потратить время для проверки наличия долгов по коммунальным услугам и налогам, ипотечных кредитов или юридических препятствий для приобретения такого жилья.
- Остерегайтесь мошенников. Многие продавцы пользуются незнанием людей, покупающих подержанные дома. Поэтому обращение к эксперту всегда будет хорошей идеей. Несмотря на то, что это принесет дополнительные расходы, в то же время предотвратит будущие проблемы с приобретением недвижимости.
Поможем подобрать недвижимость в Испании
Сайт-агрегатор Spain-Real.Estate предлагает наиболее актуальные объявления во всех регионах Испании. В каталоге вы можете найти информацию от местных агентств и застройщиков. Не откладывайте выбор ‒ самые интересные предложения уже ждут вас!