Los precios inmobiliarios en España siguen siendo mejores de lo esperado en la primera mitad del año, lo que nos obliga a revisar nuestras propias previsiones para 2023 a +5,1 % (frente al +1 % anterior). Esto significa una desaceleración ya en la segunda mitad del año en comparación con el +8% en el primer trimestre.
Prevemos una caída del -3% en 2023 y del -2% en 2024 (frente al +1% y al 0% anterior). Esto sería suficiente para asegurar la revaluación que estamos viendo en los salarios, dado que también tienen espacio para crecer a un ritmo predominantemente normal (>2%) en un entorno de alta inflación. Según el Banco de España, la interacción entre el valor de la vivienda y la renta media de la vivienda es de 8,5x, superior a la media histórica (más de 20 años) de 7,5x.
No tienes que preocuparte. Este es un pequeño ajuste, muy lejos de lo que sucedió en 2007:
- El gasto reciente en España sigue siendo un 11% inferior al de 2007, según Idealista, en el que la renta bruta disponible de los hogares ha aumentado un +15% desde entonces;
- La tasa de interés de las hipotecas ronda el 35% en comparación con >50% en 2007;
- La interacción entre el valor de la vivienda y los ingresos por vivienda es de 8,5x en comparación con 9,5x en 2007.
Los principales componentes del lanzamiento serán:
- Coste al alza de la financiación hipotecaria. El euríbor a 12 meses ha pasado del -0,5% del último mes de 2021 al +2,5% actual. Según las previsiones del mercado, superará el 3% en los próximos meses. Esto implica un incremento del coste de un nuevo préstamo hipotecario en unos 360 euros al mes (144.000 euros de media en España). En este sentido, la tasa de préstamo crecerá muy por encima del promedio histórico del 35%.
- Disminución de la tasa de ahorro de los hogares. La fuerte inflación en los bienes de consumo básicos como la energía y los alimentos reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por lo tanto, conduce a tasas de ahorro más bajas. El crecimiento de los salarios en el segundo trimestre fue del +2,2%, muy por debajo de la inflación (+10,5% en agosto).
- La fuerte subida de la TIR de los bonos a 10 años en España resta atractivo a la inversión en vivienda de alquiler. La rentabilidad bruta de los alquileres en España se mantiene en torno al 3,7 % de media, y la rentabilidad de los bonos españoles a 10 años ha subido significativamente (3,5 % ahora frente al 0,55 % del último mes de 2022). Por lo tanto, el diferencial de rendimiento ahora está fundamentalmente ausente (17 pb frente a ~70 pb en promedio durante los últimos 20 años).