El banco central español tiene especial cuidado en que las nuevas hipotecas emitidas por las entidades financieras no tengan tipos de interés demasiado bajos, por temor a que puedan causar pérdidas a estos bancos en el futuro. Por ejemplo, los reguladores encontraron que el crecimiento de las tasas de los nuevos préstamos (2,91% en promedio en diciembre y 3,54% en marzo) estaba por debajo del valor de referencia, lo que provocó que el diferencial entre las dos tasas siguiera "reduciéndose", creando un riesgo potencial. para la industria Ángel Estrada, director de estabilidad financiera del organismo, lo confirmaba hace unas semanas: "Estamos siguiendo de cerca la situación para asegurarnos de que las empresas siguen fijando los precios correctamente".
Además del tipo base, se fijan intereses hipotecarios, así como un diferencial para cubrir los distintos costes en los que incurre el banco en la emisión del préstamo y una prima, en particular, para asumir el riesgo de impago del cliente. La pequeña diferencia entre estas dos tasas, que es comercialmente atractiva para atraer negocios, puede no ser un problema si la tasa base es estable, como lo fue durante muchos años antes de que comenzara la espiral inflacionaria. Pero esto crea riesgos para los bancos cuando los precios de las divisas suben bruscamente, como lo han hecho desde mediados del año pasado. “La rentabilidad de estas operaciones podría caer fácilmente a niveles muy bajos o incluso sufrir pérdidas por un posible aumento de los costes de financiación bancaria o un deterioro de la solvencia de los prestatarios”, advierte el Banco de España en su último informe sobre estabilidad financiera. La estrecha diferencia entre las tasas de interés hipotecarias y la tasa de descuento significa que el préstamo tiene un mayor riesgo de que las instituciones financieras sufran pérdidas si las condiciones macrofinancieras difieren de las esperadas en el momento del préstamo. Por ejemplo, si los costos de financiamiento propio de los bancos son más altos de lo esperado, tasas de depósito más altas y costos de financiamiento mayorista más altos (proporcionados por el Banco Central Europeo y préstamos bancarios del mercado de capitales).
La brecha se está reduciendo rápidamente
El banco central de España realiza estimaciones calculando el tipo de interés de cada nuevo préstamo hipotecario (ponderado por el importe del capital prestado) frente a un índice conocido como interest rate swap (IRS), que mide el porcentaje medio de derivados disponibles para los bancos. las tasas de interés del mercado suben o bajan por encima de cierto nivel, se pueden celebrar contratos para evitar pérdidas. El efecto de un índice es que representa el valor del dinero durante un plazo dado en ausencia de una prima de riesgo. Entre 2004 y 2022, el diferencial promedio entre las nuevas hipotecas y el IRS es de 194,4 puntos básicos (1944 puntos porcentuales). Sin embargo, ha caído de 218,2 pb a finales de 2020 a 157,1 pb a finales de 2021, y ha caído considerablemente en 2022 de 127,1 pb en el primer trimestre a solo 21,1 pb en el cuarto trimestre.
Por lo tanto, el aumento en la tasa de inflación objetivo del BCE se refleja en el IRS más rápido que las nuevas tasas hipotecarias. Por tanto, el Banco Central de España ve implícitamente la necesidad de subir los tipos de interés de los préstamos para la vivienda, lo que está en línea con el objetivo del banco central de una política monetaria más restrictiva: aumentar los costes de financiación para reducir la demanda de los agentes económicos, y por tanto el IPC . En su último informe, el regulador enfatizó que la reducción del diferencial "representa una relajación de los estándares de suscripción de hipotecas", pero dijo que "probablemente sea de corta duración".