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En España, la práctica de alquilar inmuebles es rentable. Los compradores que deseen comprar una casa para alquilar deberán evaluar una variedad de condiciones que pueden afectar el resultado final.
Antes de comprar una propiedad para alquilarla, los inversores consideran muchos aspectos, el principal es si la transacción será lo suficientemente rentable.
Al calcular la rentabilidad, debe tener en cuenta el costo de la vivienda, los costos de operación y mantenimiento, los impuestos (impuesto inmobiliario - IBI), el seguro del hogar, las reparaciones del hogar, así como un cálculo aproximado para determinar el precio al que puede ser alquilado. Así es como se pueden calcular las ganancias mensuales y anuales.
Los bienes raíces son un bien tangible y si están en una buena zona, hay más posibilidades de que se arrendan.
El contenido del artículo:
- La incertidumbre afecta la decisión
- Riesgos
- Retorno de la inversión en vivienda en España
- Rentabilidad de la vivienda
- Requisitos hipotecarios para una segunda residencia
- Te ayudaremos a elegir y comprar inmuebles en España
La incertidumbre afecta la decisión
Los inversores que quieran comprar una propiedad en alquiler tienen que evaluar muchas condiciones que pueden afectar el beneficio final. Un aspecto a tener en cuenta es controlar lo que sucede cuando los inquilinos se hacen cargo. Este es uno de los problemas que causa mayor incertidumbre al propietario. Además, el tope del precio del alquiler también desalienta este tipo de inversión.
Hay otros aspectos relacionados con el mercado, como la imposibilidad de alquilar una propiedad. Puede suceder que la propiedad no se alquila debido a un exceso de oferta, o que el precio del alquiler no coincida con lo que buscan los futuros inquilinos.
A diferencia de otros países, en España el renting no es raro, sobre todo en el caso de pequeños inversores. Por lo general, las personas compran viviendas para protegerse de los aumentos de precios.
Riesgos
La monetización segura de los alquileres es un desafío, ya que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos como el desempleo, los precios más bajos o la imposibilidad de alquilar a los turistas.
Retorno de la inversión en vivienda en España
La rentabilidad bruta de comprar una vivienda para su colocación en el mercado de alquiler ha disminuido un 7,1% durante el último año. En el segundo trimestre de 2020, la rentabilidad fue del 8,2%.
Según un estudio en el que los precios de venta y alquiler de varios tipos de inmuebles son interdependientes para calcular su rendimiento bruto, las oficinas siguen siendo las inversiones inmobiliarias más rentables. Comprar una oficina en España en alquiler supone el 11,4% de los ingresos brutos, frente al 10,9% de hace un año. La rentabilidad de los locales comerciales es del 9,4% (9,3% hace un año), la rentabilidad de las cocheras ha bajado hasta el 6,5%, frente al 7,6% de junio de 2020.
Rentabilidad de la vivienda
Entre las ciudades españolas, Lleida es la más rentable - 8,2%, seguida de Murcia - 8,1%, Huelva - 7,5%, Almería - 6,9% y Santa Cruz de Tenerife - 6,8% ...
La rentabilidad más baja de España se registró en San Sebastián - 3,6%, Palma - 4,3%, Barcelona - 4,4%, La Coruña - 4,5% y Madrid - 4,6%.
En las regiones periféricas del país, los precios de compra son más bajos, al igual que los alquileres. Los fondos de inversión que buscan mayores rentabilidades y menores riesgos se concentran únicamente en zonas residenciales y céntricas, así como en las ciudades de Barcelona y Madrid.
En las zonas de segunda residencia, la rentabilidad es muy baja y existe un mayor riesgo. Si la casa está ubicada en la costa, se alquila por solo 2 o 3 meses de verano, lo que solo traerá ganancias durante este período. En el altiplano ocurrirá lo mismo durante la temporada de esquí.
Hay áreas específicas en el mercado inmobiliario español donde se registra una alta rentabilidad. Por lo tanto, los inversores deben comprender cómo funciona el mercado y qué vivienda es de mayor interés. Por ejemplo, en la zona cercana a la Costa Brava hay un edificio con rentas elevadas, mientras que en el Eixample de Barcelona el precio cambia drásticamente según la calle.
Rentabilidad de locales comerciales
El mayor beneficio se obtiene en Huelva - 11,2%, seguido de las rentas de Ávila - 11,1%, Oviedo - 10,8%, Lugo - 10,6%, Tarragona - 9,9% y Zaragoza - 9,8%. En Barcelona y Madrid, esta cifra es del 8,5% y el 7,8%, respectivamente.
La menor rentabilidad de los locales en Terueli y Albacete - 7% cada una en ambas capitales de provincia, seguida de Jaén - 7,2%, La Coruña - 7,4%, Palencia, Cádiz y Cuenca - 7,5% cada una en las tres ciudades.
Rentabilidad de oficinas
Los mayores ingresos por alquiler de oficinas se registraron en Sevilla - 14,1%, seguida de Huelva - 11,1%, Toledo - 10%, Zaragoza - 8,7%, Burgos y Vitoria - 8,3% cada una en ambas ciudades. En Madrid la rentabilidad es del 6,8%, en Barcelona es del 6,3%.
Los ingresos más bajos se reciben en A Coruña - 5,7%, Valencia - 6,1%, Las Palmas de Gran Canaria - 6,2%, Barcelona - 6,3%, Palma y Bilbao - 6,4% cada uno en ambas ciudades.
Rentabilidad de garajes
Los garajes, por el contrario, son la propiedad menos rentable en las capitales de muchas provincias. Los ingresos más altos se reciben en Ávila - 10,3%, luego en Murcia - 9,6% y Castellone - 8%. En Barcelona, el beneficio es del 6,3%, en Madrid, del 4,8%.
Las ciudades con los garajes menos rentables son Salamanca 2,4%, Ourense 3,1%, Lugo, Santander y Jaén 3,3% cada una en los tres casos.
Retorno de la inversión inmobiliaria
Los márgenes brutos de las propiedades compradas para alquiler se muestran en la tabla.
| Capital provincial | Alojamiento | Oficinas | Premisas comerciales | Garajes |
|---|---|---|---|---|
| La Coruña | 4,5 % | 5,7 % | 7,4 % | 5,1 % |
| Albacete | 5,7 % | - | 7,0 % | 4,2 % |
| Alicante | 6,0 % | 7,2 % | 9,7 % | 5,1 % |
| Almería | 6,9 % | 7,6 % | 9,0 % | 5,6 % |
| Ávila | 6,1 % | - | 11,1 % | 10,3 % |
| Badajoz | 6,1 % | 7,3 % | 7,9 % | 5,0 % |
| Barcelona | 4,4 % | 6,3 % | 8,5 % | 6,3 % |
| Bilbao | 5,0 % | 6,4 % | 9,6 % | 4,3 % |
| Burgos | 5,7 % | 8,3 % | 9,2 % | 5,5 % |
| Cáceres | 5,8 % | - | 8,6 % | 4,8 % |
| Cádiz | 4,9 % | - | 7,5 % | 4,9 % |
| Castellón de la Plana | 6,5 % | 7,7 % | 7,9 % | 8,0 % |
| Ciudad real | 5,9 % | - | 8,7 % | 4,7 % |
| Córdoba | 6,3 % | 6,9 % | 8,3 % | 4,2 % |
| Cuenca | 6,6 % | - | 7,5 % | - |
| Donostia San Sebastián | 3,6 % | 7,2 % | 9,1 % | 3,8 % |
| Girona | 5,1 % | - | 9,0 % | 5,6 % |
| Granada | 5,2 % | - | 8,5 % | 3,5 % |
| Guadalajara | 6,5 % | - | 8,8 % | 5,4 % |
| Huelva | 7,5 % | 11,1 % | 11,2 % | 6,7 % |
| Huesca | 6,1 % | - | 9,6 % | - |
| Jaén | 6,3 % | - | 7,2 % | 3,3 % |
| Las Palmas de Gran Canaria | 5,9 % | 6,2 % | 8,5 % | 5,3 % |
| León | 5,9 % | 7,4 % | 8,0 % | 5,5 % |
| Lerinda | 8,2 % | 6,8 % | 8,9 % | 7,1 % |
| Logroño | 5,5 % | 7,5 % | 8,1 % | 4,6 % |
| Lugo | 5,5 % | - | 10,6 % | 3,3 % |
| Madrid | 4,6 % | 6,8 % | 7,8 % | 4,8 % |
| Málaga | 5,3 % | 6,8 % | 8,9 % | 4,9 % |
| Murcia | 8,1 % | 6,5 % | 9,4 % | 9,6 % |
| Ourense | 4,9 % | 6,8 % | 8,3 % | 3,1 % |
| Oviedo | 6,0 % | 6,9 % | 10,8 % | 5,6 % |
| Palencia | 5,7 % | - | 7,5 % | 3,4 % |
| Palma | 4,3 % | 6,4 % | 8,1 % | 5,7 % |
| Pamplona / Irunha | 4,9 % | 7,2 % | 9,0 % | 6,5 % |
| Pontevedra | 4,9 % | - | 7,7 % | - |
| Salamanca | 5,6 % | - | 7,7 % | 2,4 % |
| Santa cruz de tenerife | 6,8 % | 6,6 % | 9,2 % | 5,1 % |
| Santander | 5,4 % | 6,7 % | 9,3 % | 3,3 % |
| Segovia | 6,4 % | - | 8,2 % | 3,8 % |
| Sevilla | 5,9 % | 14,1 % | 9,7 % | 6,0 % |
| Soria | 6,3 % | - | - | - |
| Tarragona | 5,9 % | - | 9,9 % | 4,9 % |
| Teruel | 6,4 % | - | 7,0 % | - |
| Toledo | 6,4 % | 10,0 % | 8,4 % | 7,4 % |
| Valencia | 5,8 % | 6,1 % | 8,3 % | 4,7 % |
| Valladolid | 5,7 % | 8,2 % | 8,7 % | 5,5 % |
| Vitoria-Gasteiz | 5,5 % | 8,3 % | 8,5 % | 4,0 % |
| Zamora | 5,7 % | - | 7,8 % | 4,8 % |
| Zaragoza | 6,2 % | 8,7 | 9,8 % | 5,1 % |
Requisitos hipotecarios para una segunda residencia
Al calcular su ROI, debe tener en cuenta el costo mensual de financiar la compra de su propiedad. Se recomienda que no reserve más de un tercio de sus ingresos mensuales para el pago de su hipoteca. Si ya se ha comprado la primera vivienda y se ha aprobado la hipoteca de la segunda, el propietario con unos ingresos determinados pagará relativamente poco, por lo que no tendrá ningún problema con esta inversión. Aunque todo depende de la situación.
Mientras que para los primeros los bancos inmobiliarios suelen otorgar préstamos de hasta el 80% del valor hasta por 30 años (a veces incluso 40 años), para el segundo ofrecen del 60 al 75% por 20-25 años. Esto significa que los intereses se pagarán en menos tiempo, lo que dará lugar a un aumento de las contribuciones.
Te ayudaremos a elegir y comprar inmuebles en España
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