Inversiones en parcelas: convertirse en propietario de la finca
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Invertir en suelo español se ha convertido en una oportunidad atractiva para muchos emprendedores. Sin embargo, antes de comprar, es importante conocer las ventajas y desventajas de este tipo de inversiones, ¿cómo hacer de una compra una transacción sin riesgo y qué lugares de España ofrecen las mejores perspectivas?
El contenido del artículo:
¿Por qué es rentable invertir en inmuebles en el campo español?
El entorno natural de España es apto para la ganadería y la agricultura. El interés en las parcelas de tierra persiste, ya que proporcionan un beneficio, ya sea mediante arrendamiento o explotación, así como la revalorización a largo plazo de la tierra.
La compraventa de fincas comunales alcanzó 13.149 transacciones en abril de 2021, un 172% más que en el mismo mes de 2020.
Las estadísticas de transferencia de propiedad (ETDP) del INE muestran que en los primeros cuatro meses del año, la compra y venta de fincas aumentó un 31,3% con respecto a 2020.
En abril, el total de patrimonios transferidos alcanzó las 37.811 transacciones, de las cuales 14.605 fueron derechos sucesorios, 13.149 fueron operaciones de compraventa, 1.402 fueron donaciones y 207 fueron permutas.
La calidad del terreno influye en el precio de la finca
En el mercado inmobiliario, el rural es uno de los más diversos. Por ejemplo, en las fincas, la tipología de la tierra juega un papel clave en el precio, porque dependiendo de si es árida, de regadío, frutal, forestal, etc., la finca será más o menos valiosa en términos de ingresos.
Además de su principal actividad económica, en la actualidad las fincas comunales se utilizan cada vez más para otros fines, y este es otro factor que determina el valor de dicha propiedad.
Este uso alternativo de las granjas comunales como segundas residencias, casas de vacaciones o turismo es una buena oportunidad para estimular la despoblación rural. Ahora mismo, durante la pandemia, muchos españoles quieren comprar inmuebles fuera de la ciudad debido a la expansión del teletrabajo.
Rentabilidad agrícola
El propósito al que se destina la finca de la aldea determina los indicadores de rentabilidad para su propietario. Por ejemplo, el retorno de la inversión en una finca destinada a ser utilizada como casa de vacaciones será completamente diferente al comprado para actividades agrícolas o de una finca que sirva para fines turísticos.
En cualquier caso, las posibilidades y usos de las granjas comunales son variadas y, por lo tanto, pueden brindar una buena oportunidad de inversión. En el caso de las actividades agrícolas, el mercado luce positivo. La tabla muestra los valores de la renta agraria (valor generado por la actividad agraria) en España en 2021.
Esfera | Valor% 2020/2019 | Estructura | Beneficio de la renta agrícola del año | ||
Cantidad | Precio | Sentido | % | ||
INDUSTRIA AGRARIA | 1.9 | 0.5 | 2.4 | 100.0 | 4.5% |
Cultivo de cultivos | 1.3 | 1.8 | 3.1 | 58.4 | 3.3% |
1 Cereales | 31.1 | -1.7 | 28.9 | 8.9 | 3.8% |
2 Cultivos industriales | 11.9 | -4.7 | 6.6 | 1.7 | 0.2% |
3 Plantas forrajeras | 13.2 | -6.2 | 6.2 | 3.7 | 0.4% |
4 Verduras | -4.1 | 4.1 | -0.2 | 19.1 | -0.1% |
5 Patatas | -5.1 | -24.0 | -27.9 | 1.0 | -0.7% |
6 Frutas | 2.0 | 10.0 | 12.2 | 18.7 | 3.9% |
7 Vino y mosto | 21.5 | -10.0 | 9.4 | 2.3 | 0.4% |
8 Aceite de oliva | -38.8 | -11.0 | -45.5 | 2.8 | -4.4% |
9 Otros | -4.3 | -6.4 | -10.4 | 0.3 | -0.1% |
Ganado | 2.9 | -1.2 | 1.6 | 38.2 | 1.2% |
Carne y ganado | 2.5 | -2.3 | 0.2 | 29.4 | 0.1% |
1 Ganado | -3.0 | -2.8 | -5.6 | 5.8 | -0.7% |
2 Cerdos | 6.8 | -3.3 | 3.3 | 16.4 | 1.0% |
3 Caballos | -2.4 | -2.5 | -4.8 | 0.1 | 0.0% |
4 Ovejas y cabras | -6.7 | 4.5 | -2.6 | 2.1 | -0.1% |
5 Pájaro | -0.2 | -0.6 | -0.8 | 4.7 | -0.1% |
6 Otros | -1.5 | -7.2 | -8.6 | 0.3 | -0.1% |
Productos animales | 4.4 | 2.4 | 6.9 | 8.8 | 1.1% |
1 Leche | 1.3 | 2.7 | 3.9 | 6.2 | 0.4% |
2 Huevos | 15.7 | 3.5 | 19.8 | 2.2 | 0.7% |
3 Otro | 0.0 | -5.9 | -5.9 | 0.4 | 0.0% |
PRODUCCION DE SERVICIOS | 0.4 | -1.1 | -0.7 | 1.0 | 0.0% |
OTRAS PRODUCCIONES | 0.2 | -0.1 | 0.1 | 2.3 | 0.0% |
CONSUMO INTERMEDIO | 2.0 | -1.9 | 0.1 | 44.7 | -0.1% |
1 Semillas y plantones | 2.2 | -2.2 | -0.1 | 2.0 | 0.0% |
2 Lubricantes | -0.3 | -18.8 | -19.1 | 3.1 | 1.4% |
3 Fertilizantes y mejorantes | 1.2 | -6.0 | -4.9 | 3.3 | 0.3% |
4 Productos fitosanitarios | 1.5 | 0.5 | 2.0 | 2.3 | -0.1% |
5 Necesidades veterinarias | 3.0 | 0.4 | 3.5 | 1.2 | -0.1% |
6 Alimentación | 3.0 | 0.2 | 3.2 | 23.7 | -1.4% |
7 Mantenimiento de materiales | -0.4 | 3.8 | 3.3 | 2.2 | -0.1% |
8 Mantenimiento de edificios | 0.4 | -1.5 | -1.1 | 1.0 | 0.0% |
9 Servicios agrícolas | 0.4 | -1.1 | -0.7 | 1.0 | 0.0% |
10 Intermediación financiera | 2.8 | -0.5 | 2.3 | 0.6 | 0.0% |
11 Otros bienes y servicios | 1.0 | 0.4 | 1.4 | 4.2 | -0.1% |
VALOR BRUTO AÑADIDO | 1.7 | 2.6 | 4.4 | 55.3 | 4.4% |
En esta actividad, la rentabilidad depende de la calidad del producto, el clima, los precios de mercado y otras variables. Además, tenga en cuenta que si está invirtiendo en una finca con fines agrícolas, el conocimiento de la tierra es necesario para que sea realmente rentable.
La ubicación geográfica también es un factor importante en el valor económico de las propiedades de las aldeas.
Los precios son bastante variados, incluso dentro de la misma provincia. Otros factores que afectan la rentabilidad incluyen el tamaño de la finca y su uso principal, la facilidad de acceso a la propiedad, la proximidad a ciudades desarrolladas, complejos turísticos y atracciones, y la disponibilidad de servicios básicos como agua y electricidad.
Ventajas de comprar terrenos en España
Seguridad. El valor de las parcelas tiende a aumentar con el tiempo y las crisis no tienen un fuerte impacto en los precios. La excepción es el suelo urbano, que depende más del mercado. Sin embargo, su volatilidad es muy baja, siempre dependiendo de la localidad o municipio.
Bajo costo pero alto beneficio. El capital necesario para comprar terrenos no urbanizados es bajo. Por lo tanto, no necesita solicitar un préstamo o ahorrar años para pagar el anticipo.
Crecimiento anual de los precios de los terrenos. La tendencia general es que la tierra está sobrevalorada de año en año, incluso si no se construye nada en ella. De hecho, si se urbaniza el área o las fincas adyacentes, el costo aumenta.
Impuestos bajos. Los impuestos territoriales son más bajos y casi no hay pagos adicionales. Además, las preocupaciones sobre el deterioro de la propiedad son mínimas.
Posibles desventajas de invertir en suelo español
Hay que tener en cuenta que existen ciertos factores que pueden afectar la rentabilidad del terreno. Por ejemplo, falta de luz solar o límites mal definidos. Es recomendable comprobar la pendiente, el grado de urbanización del entorno, así como la composición del subsuelo. De esta forma, se obtiene información adicional y más completa, que da una idea de la situación sobre el terreno.
Pueden surgir otros inconvenientes en los procedimientos administrativos. Por tanto, es recomendable acudir a un especialista municipal antes de adquirir un terreno. El motivo es más que obvio: conocer los préstamos pendientes en este ámbito. También es recomendable familiarizarse con las normas vigentes, la planificación urbana y las restricciones de uso del suelo.
Antes de comprar cualquier tipo de terreno, debe verificar la disponibilidad de agua, electricidad, gas, electricidad y alcantarillado. Además, estos servicios varían en costo y rentabilidad.
Los problemas de registro de propiedad pueden afectar la compra en sí. Debe verificar la indicación exacta del metraje.
Las zonas más atractivas de España para la inversión en suelo
El país tiene muchas oportunidades para invertir en tierras. Sin embargo, hay regiones donde la rentabilidad es mayor.
Comunidades Autónomas más recomendadas para inversiones en suelo.
Castilla y León: Es el territorio que registra un mayor número de compras y ventas. También tiene uno de los precios promedio por metro cuadrado más bajos del país.
Andalucía: Los precios medios del suelo son más que razonables. Algunas de las culturas más importantes del país y de Europa se encuentran en su territorio.
Castilla-La Mancha: Su ubicación privilegiada la hace rodeada por más de la mitad del PIB español. La proximidad a la comunidad de Madrid también es una ventaja añadida.
Comunidad Valenciana: la conectividad internacional la convierte en una de las regiones más destacadas. El clima templado es una característica que atrae a muchos inversores.
Aragón: su conexión directa con el sur de Europa es una gran ventaja. Además, tiene uno de los precios promedio de propiedades más bajos del país.
Precios medios anuales de la tierra utilizada en agricultura
Año | Alicante | Castellón | Valencia | Comunidad valenciana |
2020 | 28.930 | 10.210 | 21.180 | 19.250 |
Tierras de cultivo | 28.930 | 16.580 | 21.180 | 22.290 |
Sin riego | 14.870 | 8.340 | 7.750 | 9.670 |
Regado | 41.610 | 31.470 | 33.210 | 35.250 |
Plantas herbáceas | ||||
Sin riego | 9.800 | 5.630 | 6.890 | 7.610 |
Regado | 34.600 | - | 25.740 | 31.010 |
Verduras | ||||
Regado | 39.100 | 29.040 | 32.410 | 34.930 |
Arroz | ||||
Regado | - | - | 35.380 | 35.380 |
Árboles frutales cultivados en climas templados | ||||
Sin riego | 18.200 | 9.800 | 12.600 | 14.290 |
Regado | 41.720 | - | 27.350 | 32.930 |
Árboles frutales, a partir de los cuales se elaboran los frutos secos | ||||
Sin riego | 19.800 | 8.450 | 7.470 | 10.500 |
Regado | 32.000 | - | - | 32.000 |
Árboles frutales de clima subtropical | ||||
Regado | 48.500 | - | 32.350 | 45.640 |
Viñedos | ||||
Sin riego | - | - | 11.200 | 11.200 |
Regado | 32.700 | - | - | 32.700 |
Olivos | ||||
Sin riego | 16.200 | 9.360 | 9.950 | 11.450 |
Naranjo | ||||
Regado | 46.800 | 31.640 | 35.330 | 37.060 |
Mandarín | ||||
Regado | ||||
Limonero | ||||
Regado | 46.100 | - | - | 46.100 |
Pradera | ||||
Sin riego | - | 1.710 | - | 1.710 |
¿Es rentable cultivar cítricos en España?
Los cítricos son el principal cultivo agrícola de España de exportación. Los jardines crecen en las provincias de las Islas Baleares, Valencia, Andalucía y el Mediterráneo.
España es el mayor productor de cítricos de la Unión Europea y el quinto del mundo con una producción anual de más de 5 millones de toneladas durante la última década. Valencia es la principal región tanto por la superficie dedicada a este cultivo (unas 182.000 hectáreas, alrededor del 60% del volumen total del país) como por la producción (más de 3 millones de toneladas anuales, casi el 60% de la producción nacional). La horticultura de cítricos española, y especialmente la valenciana, tiene un fuerte reconocimiento de exportación, principalmente para consumo en fresco y con altos estándares de calidad. El país se ha convertido en el principal exportador mundial, destinando más de la mitad de su producción a la exportación.
La Comunidad Valenciana produce principalmente mandarinas y naranjas (50% y 45% de la producción total de cítricos, respectivamente) y en menor medida limones (menos del 1%). Actualmente se cultivan unas 35 variedades con algún valor comercial, entre las que destacan las naranjas Navelina, Navelate y Valencia Navel y la mandarina Clemenules. Se están realizando esfuerzos constantes para desarrollar nuevas variedades de cítricos que adapten mejor el sector a las condiciones del mercado. Algunos de los aspectos a los que esto afecta son los tiempos de producción prolongados, la mejora de la calidad, el aumento de la producción, etc.
Durante los últimos 5 años, la Comunidad Valenciana ha experimentado un aumento de más del 300% en la superficie de cítricos.
Una granja de naranjas es una excelente opción para los inversores que no quieren comenzar un negocio desde cero. La infraestructura de dichos terrenos siempre está bien desarrollada y desarrollada. En la finca siempre hay un gerente que conoce todos los detalles del asunto.
Además, los cítricos son plantas sin pretensiones, cuidarlos no requiere mucho esfuerzo.
La cosecha de cítricos comienza en septiembre y dura 9 meses. Otra ventaja es que la producción de naranjas solo crece con los años.
La demanda de frutas de alta calidad cultivadas ecológicamente en el mundo siempre es alta, por lo que no hay problemas con las ventas.
10 consejos para comprar una granja naranja sin riesgos
Averigüe quién es el dueño anterior y si hay deudas impagas en el patrimonio.
Lo mejor es realizar una solicitud al registro de la propiedad correspondiente al municipio.
Averigüe si la finca está en alquiler y si hay algún inquilino.
Visite la finca, su estado e instalaciones. Asegúrese de que nadie esté usando la tierra.
Celebrar un contrato por escrito: incluso si los contratos y acuerdos verbales son válidos, la forma escrita proporciona total seguridad jurídica.
Datos que deben especificarse en el contrato:
Datos personales de los firmantes: nombre, apellidos, dirección y DNI tanto del propietario o vendedor como del comprador.
Datos de la propiedad, es decir, número de parcela, municipio, área, número catastral y datos del registro de la propiedad. Recuerde que si el sitio no está registrado a nombre de la persona que vende, deberá pasar por varios trámites notariales o judiciales.
Precio de compra. Es importante que establezcas por escrito el precio que vas a pagar.
La fecha en la que el notario irá a firmar los documentos y, en su caso, sanción por demora del que lo convoque.
Firmar todas las hojas del contrato: de esta forma, nadie podrá manipular posteriormente el contrato y cambiar ninguna hoja añadiendo o quitando alguna cláusula.
Infórmese sobre el área real de la finca. En este caso, lo más seguro es una medición pericial o la obtención de un certificado catastral y una fotografía SIGPAC.
Obtenga información y verifique si la propiedad está irrigada y la cantidad y área que se puede regar.
Establezca claramente los costos e impuestos que paga cada parte.
Es importante prescribir en el contrato qué reglas básicas de pago (PAC) incluye la transacción de compra y venta.
Si se riega la finca, debe saber si tiene deudas por riego. Se debe solicitar al vendedor un certificado de la Confederación Hidrográfica y de la comunidad de regantes.
También puede comunicarse con la comunidad de regantes para preguntar si saben cómo pagar todas las tarifas de irrigación y mano de obra. Es posible que no proporcionen información en virtud de la Ley de protección de datos, pero puede averiguar si hay actualizaciones no pagadas y datos de cuotas generales por hectárea para calcular.
Verifique los recibos anteriores para el pago. Se debe solicitar al propietario que proporcione los últimos 5 recibos de la contribución del IBI, para el pago del impuesto predial.
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