¿Cómo construir una casa en España?

¿Cómo construir una casa en España?

España es el cuarto país más largo de la Unión Europea y también el tercer país más visitado del mundo.

Hoy en día, la economía española depende en gran medida del sector turístico y, para satisfacer la demanda turística, España tiene un sector de la construcción muy activo, que representa el 16,6 por ciento del PIB anual respectivamente, con una tendencia al alza en la inversión extranjera en primera y segunda residencia a pesar de las diferentes crisis, incluida la pandemia.

Además de tener la capacidad financiera para implementar un proyecto de compra de terrenos y construcción de viviendas, es importante considerar una serie de condiciones legales y financieras que determinarán la viabilidad del proyecto.

Contenido:

Beneficios de construir una casa en España

Como pauta, la autoconstrucción de una vivienda supone un ahorro del 20% al 30%. Los ahorros se logran generalmente mediante el uso de materiales de mejor calidad que las viviendas estándar del mercado.

Además, el valor de mercado de las viviendas autoconstruidas suele estar por encima de la media, lo que las convierte en una inversión rentable para el futuro.

¿Cómo construir una casa en España?

Pautas generales para la construcción de una casa española

Establecer metas

Es necesario contar con un presupuesto correspondiente a la finalidad de la construcción, determinar la estructura general de la vivienda y las necesidades mínimas (por ejemplo, cercanía a colegios, centros de salud, supermercados, etc.).

Adquisición de tierras

El primer paso para construir una casa es elegir un área prioritaria.

Antes de comprar un terreno, debe prestar atención a los siguientes puntos:

  • Espacio y accesibilidad. La parcela debe ser espaciosa para acomodar la casa y el jardín deseado.
  • Condiciones de construcción. El tipo de vivienda debe cumplir con la normativa del municipio de la zona, por ejemplo en cuanto a altura.
  • Acceso a recursos. Uno de los aspectos importantes es la conexión del sitio a comunicaciones como agua, electricidad, telefonía e Internet.
  • La orientación de la casa a los puntos cardinales es económica y racional desde el punto de vista de la ingeniería.
  • Bosque. La ubicación de los árboles en el sitio puede ser difícil para futuras construcciones. Este tema está regulado por las Comunidades Autónomas, en ocasiones existen criterios estrictos para la tala.

Costos de construcción de viviendas

Los principales costos de construcción incluyen pagos por los siguientes conceptos:

  • Licencia de construcción

    Permiso de construcción de las autoridades locales (3-4% del costo de construcción).

  • Impuestos (ICIO)

    Impuesto de construcción y obras de construcción (3-5% del presupuesto de construcción).

  • Trabajos de construcción

    El coste de las obras en España oscila entre los 1.100 y los 1.500 euros el metro cuadrado.

  • Impuestos y comisiones posteriores al trabajo

    Una vez finalizada la construcción, debe comunicarse con un notario para registrar la propiedad en el Registro de la propiedad (aproximadamente el 0.5% del monto total).

    Pago del certificado de ocupación (documento que acredite la finalización del trabajo y la puesta en servicio del edificio). Aproximadamente el 1% del valor de la casa.

    Declaración para la ejecución del trabajo (alrededor del 1,5% del monto total).

    También es necesario obtener un certificado del estado de la vivienda, que incluye los gastos de llevar las comunicaciones (unos 200 euros por cada comunicación).

Así, por ejemplo, para una vivienda unifamiliar de 300 metros cuadrados con acabados de alta calidad, los costes totales de construcción rondarían los 380.705 euros, más el 10% de IVA (cifra aproximada en la comunidad de Madrid). A estos gastos hay que añadir otros, como una valla (entre 20.000 y 10.000 euros), un jardín (unos 15.000 euros por 500 metros cuadrados) y, en su caso, una piscina (otros 15.000 euros).

Requisitos para construir una casa en España para un extranjero

NIE

El primer requisito previo para poder vivir en España como extranjero es la presencia de un número de identificación de extranjero NIE, consistente en un número personal y único. Es el equivalente al famoso documento de identidad de los ciudadanos españoles, el DNI, una forma de identificación sin la cual no se puede iniciar ningún trámite legal en el país.

El proceso para obtener un NIE no es difícil, pero sí lento. Puedes acudir directamente a la Oficina de Extranjería en España o intentar contratarlo desde el extranjero. La firma de un acuerdo para pagar un depósito por la compra de un terreno ayuda a agilizar este proceso ya que no se considera un trámite final y no requiere NIE.

Visa dorada

Hay varias opciones para obtener un permiso de residencia: temporal (de 90 días a 5 años) y permanente, disponible para ciudadanos de la UE y más difícil para ciudadanos de países fuera de la UE.

Existe una tercera vía, que es la denominada visa dorada. Este permiso de residencia ha sido popular en los últimos años entre los países del sur de Europa y fomenta la inversión extranjera en el país.

La Golden Visa es la adquisición directa de un permiso de residencia mediante la compra o construcción de un inmueble por valor de más de 500.000 €.

Tener una cuenta bancaria en España

Para construir una casa en España como extranjero, no es necesario abrir una cuenta bancaria española. Sin embargo, incluso si no se necesitan fondos adicionales, este procedimiento puede acelerar significativamente la compra.

Por ejemplo, cuando una pareja extranjera decide jubilarse en España, vende una vivienda en su país de origen y puede construir su proyecto de futuro con ese dinero sin necesidad de ningún tipo de préstamo.

A la hora de abrir una cuenta es recomendable optar por bancos éticos que den prioridad al financiamiento de proyectos que agreguen valor a nivel social o ambiental.

¿Cómo construir una casa en España?

Impuestos y costes de construcción adicionales en España para extranjeros

Comprar un terreno para construir una futura casa implica una serie de impuestos y gastos. A pesar de que el comprador quiere mantener su residencia en otro país, todos los impuestos relacionados con la compra de un terreno y la construcción de una casa serán pagados en España: IVA (ITP), honorarios notariales, gastos de registro, impuesto inmobiliario (IBI). ), impuesto por recogida de basuras, etc.

Requisitos para extranjeros

Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)

La falta de permiso de residencia supone un salario superior al de una persona residente en España.

En ausencia de un permiso de residencia en España, el comprador debe pagar un impuesto denominado IRNR, impuesto sobre la renta para no residentes. Se trata de un impuesto que grava las rentas obtenidas en territorio español y asciende al 24%.

Representante del contribuyente

El principal problema de un no residente en España a la hora de solicitar financiación bancaria es que las organizaciones dificultan la prestación de una hipoteca, por lo que se nombran representantes de los contribuyentes. Pueden ser tanto personas físicas como jurídicas que se dediquen a la conducción de procedimientos administrativos.

El representante del contribuyente puede ser un fideicomisario residente voluntario, pero generalmente este es un procedimiento mediado por la administración, que requiere costos adicionales. En los últimos años, la Comisión Europea ha insistido en que España derogue esta obligación, siendo el único país de la UE que exige una condición contraria a las normas europeas.

Traducción de documentos

Cualquier firma de documentos legales para dos partes extranjeras requiere traducción. Esta acción debe ser realizada por un traductor jurado que figura en el sitio web del Ministerio de Relaciones Exteriores.

¿Un banco español concede préstamos hipotecarios a extranjeros?

Los compradores no residentes pueden disfrutar de las mismas condiciones hipotecarias que los españoles. Sin embargo, la realidad está lejos de ser así debido a la imposibilidad de un embargo de propiedades en el extranjero. Así, en la práctica, el banco español no concede préstamos hipotecarios a ciudadanos que hayan realizado aportaciones desde hace menos de un año en el país. Algunos bancos ofrecen hipotecas a no residentes en condiciones diferentes a las hipotecas españolas habituales.

Condiciones hipotecarias españolas

Como regla general, la hipoteca nunca cubre la compra del terreno, por lo que es necesario poseer el monto total del terreno. En segundo lugar, el banco tampoco cubre el 100% de la inversión, pero suele cubrir el 80% para la primera vivienda y el 60-70% para la segunda residencia. La hipoteca rara vez cubre los costos del proyecto, licencia de obra. En cualquier caso, cada banco podrá variar las condiciones, lo que dependerá del análisis de solvencia.

Viabilidad de préstamos hipotecarios para extranjeros

Siempre hay ofertas de hipotecas para la construcción en España para extranjeros, ya que los bancos extranjeros no otorgan hipotecas para solares o edificaciones fuera de su territorio.

Además, las propiedades en el extranjero no se aceptan como garantía hipotecaria, por lo que una opción sería vender la propiedad anterior y pagar directamente en efectivo por la nueva casa.

En cuanto a la viabilidad de las hipotecas para extranjeros, hay que tener en cuenta que cada banco puede establecer sus propios criterios en función del país de residencia del solicitante de la hipoteca.

Principales áreas de inversión en España

Las inversiones inmobiliarias se concentran principalmente en las ciudades de Barcelona y Madrid, que representan el mayor flujo de inversión de todo el país, especialmente en materia de vivienda. Si consideramos la construcción de una vivienda como una inversión de futuro, ambas se encuentran entre las primeras ciudades en el ranking de los destinos de inversión más rentables de España (Barcelona con un 5,1% y Madrid con un 5,8%).

Destacan también ciudades como Palma de Gran Canaria, que concentra el 8% de la inversión extranjera y forma parte del modelo de sol y playa tan característico del país.

También cabe mencionar las zonas costeras e islas, como la Costa del Sol con Marbella o la isla de Mallorca, preferidas por los extranjeros a la hora de invertir en propiedades vacacionales.

¿Cómo construir una casa en España?

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